서울시,용적률 이양제 도입 추진

[이데일리 박종오 기자] 도시경관이나 문화재 보호 등의 이유로 건물 높이제한을 받는 지역의 권리를 다른 지역에 팔 수 있게 하는 용적이양제(용적률 거래제)가 최근 다시 주목받고 있다. 서울시는 아직 확정된 바가 없다는 입장이지만, 지난달엔 관련 세미나까지 열며 구체적인 시행방법을 논하는 모습이다.

6일 서울시 도시계획과 관계자는 “외부에 맡긴 용적이양제 연구결과가 빠르면 8월쯤 나올 예정”이라며 “공공 목적에 부합한다고 보면 관련 제도 도입에 문제가 없을 것”이라고 밝혔다.

지난해 초 시작된 이 연구의 핵심은 용적률을 필요에 따라 사고파는 것이다. 용적률은 건물 전체면적을 대지면적으로 나눈 값으로, 고층건물일수록 그 값이 높아지기 마련이다. 개발사업자 입장에선 용적률이 높으면 그만큼 건물 층수를 높일 수 있어 개발이익이 증가하는 효과가 있다.

하지만 지금까지는 도시경관 및 역사유적 보전 등의 이유로 특정 층수 이상 건물을 올릴 수 없는 경우가 많아, 평창동·성북동·남산지구를 비롯, 서울 시내 많은 지역에서 이를 해제해 달라는 민원이 끊이지 않았다. 공공목적의 규제로 인해 용적률이 제한돼 자신의 재산권이 침해받는다는 것이다.

이처럼 제한된 용적률 즉 건물을 하늘로 올릴 수 있는 권리를 상품화해 이를 필요로 하는 지역에 판매, 침해된 재산권을 보장하여 불만을 잠재우고 원활한 도시계획을 추진하겠다는 것이 시의 방침이다.

아울러 역세권 내 장기전세주택구역 72곳과 뉴타운지구 182곳 등 더 높은 용적률을 확보하기 위해 무리하게 기부채납 구역을 짜내는 지역에는 이 개발권을 양도해 사업성을 높이겠다는 것이 시의 취지다.

결국 건물의 개발권이 제한된 지역이 그것을 필요로 하는 타 지역에 넘겨줘 한쪽은 보상을 받고 한쪽은 용적률을 받게 돼 서로 윈-윈하게 된다는 것이다. 예를 들어 도시 미관상의 이유로 허용된 용적률을 다 쓸 수 없는 한강변 건물의 소유자가 자신의 개발권을 강남 은마아파트에 넘겨줘, 전자는 금전적 보상을 받고, 후자는 재건축 사업성을 높일 수 있는 용적률을 손에 넣게 되는 것과 같다.

하지만 이 같은 새 제도의 도입이 순조롭진 않을 전망이다. 서울시 도시계획과 관계자는 “이 개념은 미국과 일본에선 30~40년전에 도입됐던 것으로 우리도 90년대부터 논의해 왔지만 항상 법리논쟁에서 막혔다”면서 “가장 큰 걸림돌은 현재 우리 헌법상의 토지소유권 체계에 맞지 않는다는 것”이라고 말했다.

모든 권리를 세분화해 금전적 가치를 부여하는 미국 등에선 개발권과 같은 특정권리만 따로 떼어 거래할 수 있는 것과 달리, 우리는 소유권 개념이 폐쇄적이어서 그 중에서 개발권만 분리해 거래하는 게 허용되기 어렵다는 설명이다.

이러한 법적 장벽 외에도 거래되는 용적률의 가격을 누가 어떻게 평가할 것인지, 거래는 자율에 맡길 것인지 공공기관이 주도할 것인지가 여전히 남아있는 과제로 지적된다.

이 관계자는 “국장 선까지는 논의가 됐지만 아직 부시장 이상으로는 합의된 바가 없다. 시장 단에서 보완을 지시하면 도입시기는 더 늦춰질 수도 있을 것“이라고 말했다.

[용어설명] 기부채납 - ‘국가에 무상으로 재산을 준다’는 뜻. 개발사업 시행자는 공원이나 학교 등 공공 시설물의 기부를 통해 국가나 지자체로부터 용적률 상향과 같은 인센티브를 제공받게 된다.