직거래로 홀로서기에 도전하자[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 언젠가는 ‘초보’ 딱지를 떼고 홀로 서야 한다. 성공적인 투자자가 되려면 반드시 가야 할 길이다.

땅을 사는 방법은 크게 세 가지가 있다. 첫 번째는 해당 지역의 부동산 중개를 이용해 땅을 사는 방법, 두 번째는 경매를 통해 땅을 낙찰받는 방법, 마지막 세 번째는 공인중개사 없이 지주와 직거래를 통해 땅을 사들이는 방법이다. 보통 많은 사람은 부동산 중개나 경매를 통해 땅을 접하다 보니 직거래는 생각조차 하지 않는다. 하지만 진짜 제대로 토지 공부를 하고 큰 수익을 얻는 사람은 직거래한다. 필자도 땅 투자를 할 때 직거래를 우선 하는 편이다. 직거래를 선호하는 이유는 아주 간단하다. 중개사를 끼면 수수료가 많이 나오기 때문이다.

초보 투자자는 직거래하고 싶어도 어떤 것부터 시작해야 할지 막막하다. 필자 또한 처음 직거래를 하기로 마음을 먹었을 때는 많이 두려웠고 시행착오도 여러 번 겪었다. 지주에게 아무런 대책도 없이 땅을 팔라고 들이댔다가 크게 혼이 나서 도망쳐 나온 적도 있다.

토지 직거래를 하는 초보자가 겪는 어려움은 한, 두 가지가 아니다. 예를 들면 초보자에게 직거래 사기를 치는 사람들이 있다. 중개사무소에선 이런 불미스런 사고에 대비해 보험을 들어놓기 때문에 어느 정도는 보상받을 수 있다. 직거래하게 되면 농지취득자격증명 등 필요한 서류 준비까지 스스로 해야 하기 때문에 만반의 준비가 필요하다. 투자 정보도 스스로 얻어내야 한다. 이런 측면에서 직거래는 토지 투자에서 진정한 홀로서기다.

직거래에 도전하기로 마음먹었다면 가장 먼저 할 일은 개발지 인근 지방자치단체나 도서관을 찾아가는 일이다. 이곳에는 해당 지역을 소개하는 홍보물들이 있다. 특히 시청이나 군청에는 지역 주민을 위해 주요 월간지와 홍보 책자, 지역신문을 모아놓는 코너가 있다. 여기서 우리가 주목해야 하는 것은 특히 지역신문들이다. 지역신문은 바로 지역의 주요 개발 진행 상황과 발표자료들을 알려준다. 대부분은, 그 지역 개발과 관련된 기사들이 실려 있다. 타지에서 온 사람들이 가장 쉽게 접할 수 있는 정보 습득 방법의 하나다. 물론 지역신문들도 인터넷이 있기 때문에 기사를 검색하는 것도 어렵지 않다. 이 지역신문들을 활용하면 오히려 종합일간지보다 더 많은 정보를 엿볼 수 있다.

최고의 노다지 정보는 주민공람회에서 나온다. 주민공람회는 개발지역의 주민을 상대로 자세한 개발계획을 비롯한 정확한 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개한다. 특히 개발도의 경우 인터넷에서는 구할 수 없는 자료다. 자세한 위치가 지번까지 발표되므로 주의 깊게 봐야 한다. 주민공람회는 지역 주민이 아니더라도 갈 수 있다. 다만 지역주민이 아니면 공람회가 있는 날을 쉽게 알 수 어렵다. 공람회 일정을 확인하기 위해선 나름의 조사가 필요하다. 바로 관심 지역의 지자체 홈페이지를 꾸준히 주시하는 것이다. 요즘에는 지자체 홈페이지를 통해 공람회 소식을 비롯해 각종 도시개발계획자료도 파악할 수 있다.

읍·면사무소의 도시개발과에 가서 주민공람회 일정을 비롯한 정보를 얻는 것도 좋은 방법이다. 현지의 도시개발과 직원들은 일반인이 쉽게 알 수 없는 고급 정보를 가지고 있는 경우가 많다. 직급이 높을수록 정보의 질도 높은 데, 물론 그들로서는 처음 본 외지인이 개발계획에 대해 물으면 경계할 테니 서글서글하게 다가가는 것이 좋다. 내 경험에 비추어보면, 처음 공람회 일정과 현지 정보를 얻기 위해 도시개발과를 찾았을 때 그들은 나를 투기꾼 보듯 했다. 처음에는 이런 시선이 매우 억울하고 불쾌했다. 하지만 얼마 지나지 않아 그들의 반응이 호재지역만을 돌면서 지역 이미지와 시세에 악영향을 끼치는 기획부동산이나 떴다방에 대한 경계라는 것을 알게 되자 이해가 됐다. 그 뒤로는 최대한 순수한 마음으로 그들을 대했는데 말단 직원부터 찾아가 음료수 하나라도 먼저 건넸다. 때로는 오랜 시간 짜낸 작전보다 정공법이 통할 때가 더 많은 법이다. 이 정공법이 통한다면 그들도 멀리서 찾아온 사람에게 정보 하나라도 더 주게 될 것이다.

만약 주민공람회에 참여하게 된다면 간단한 필기도구는 필수다. 현장에서는 녹취, 동영상 촬영 사진 촬영을 엄격히 금지하고 있다. 따라서 무조건 메모해야 한다. 꼭 공람회가 아니더라도 항상 필기도구를 챙기고 메모하는 습관을 갖자. 언제 어디서 현지 주민이나 도시개발과 직원들을 만나 중요한 정보를 듣고 기록해야 할 일이 생길지도 모른다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장