"과잉 유동성이 집값 상승 불렀다"

[이데일리 강종구기자] 시중에 유동성이 증가하면 집값과 주가가 오르고, 집값과 주가가 오르면 다시 유동성이 늘어나는 것으로 나타났다.  또 집값과 주가는 한쪽이 오르면 다른 쪽에 하락압력으로 작용하는 것으로 분석됐다.

한국은행 금융경제연구원이 7일 발표한 `자산가격과 유동성 관계분석` 보고서에 따르면 장기적으로 유동성이 1% 늘어나면 주택가격이 0.3% 상승하고 반대로 집값이 1% 상승하면 유동성이 3.4% 증가하는 것으로 나타났다.  유동성 증가가 집값 상승을 부르고 오른 집값이 다시 유동성을 크게 늘려 집값의 재상승을 부추기는 연결고리가 되고 있는 것이다.

정규일 한은 금융경제연구원 통화연구실 차장은 "1986년 1분기부터 지난해 3분기까지의 기간을 대상으로 분석한 결과 자산가격과 유동성간에는 장기 균형 관계가 존재하며 주택가격은 소득, 미래 주택가격, 유동성과는 정(+)의 관계가 있고 주식가격과는 부(-)의 관계가 있는 것으로 나타났다"고 설명했다.

그는 이어 "단기적으로도 주택가격 상승과 유동성 증가가 서로 관계가 있으며 이런 효과는 1996년 이후 더욱 확대된 것으로 나타났다"며 "최근들어 주택가격 상승이 유동성 증가를 통해 주택가격의 재상승을 초래하는 연결고리가 강화된 것으로 보인다"고 덧붙였다.

또 유동성이 1% 증가하면 주가는 0.7% 오르고 주가가 1% 오르면 유동성은 1.4% 증가했다. 그러나 주가는 단기적으로 유동성이나 주택가격에 별로 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 반면 국민총생산(GDP)에 의해 주로 영향을 받았다. 이는 주가가 기본적으로 경기상황 등 기초 경제여건을 반영하는 변수이기 때문인 것으로 해석됐다.

또 주가가 오르며 집값상승을 억제하는 효과가 있고 집값 상승은 주가상승에 장애가 되는 것으로 분석됐다.

정 차장은 "집값 상승은 주택소유자의 담보가치 상승을 초래해 유동성을 증가시키는 효과가 있다"며 "반면 주식가격은 유동성에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났는데 이런 점으로 볼 때 최근들어 주택가격과 유동성의 상호작용이 더욱 긴밀해 진 것으로 판단된다"고 밝혔다.

정 차장은 이어 "주택가격 상승 → 유동성 증가 → 주택가격 재상승의 연계고리를 차단하는 것이 긴요한 과제가 아닐 수 없다"며 "이를 위해서는 주택시장 여건에 따라 주택담보대출 비율, 주택담보대출 적격성 심사 등을 탄력적으로 조정하는 거시 감독정책을 강화해 나가야 할 것"이라고 주장했다.

그는 이어 "과잉 유동성 상태가 장기간 지속되면 궁극적으로 자산가격 상승을 초래하는 주요 요인으로 작용할 수 있다"며 "유동성을 적정 수준으로 유지하는 것이 자산가격 안정화에 선결과제"라고 강조했다.