판교2차 "자금계획 꼼꼼히 체크하세요"

[이데일리 윤진섭기자] 8월 판교 청약자들은 자금계획을 철저히 세워야 한다. 특히 판교는 투기지역으로 실분양가의 40%까지만 대출 받을 수 있다.

또 중대형아파트는 분양가와 채권 손실액을 더한 실제 매입가격이 대부분이 6억원을 넘어서기 때문에 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는다.

DTI 규제란 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트의 경우 주택담보대출의 원리금상환과 다른 대출로 인한 이자비용이 연봉의 40%를 넘지 못하도록 제한한 것으로, 연봉 5000만원을 받는 사람의 경우 3년 만기로 5000만원까지 밖에 빌릴 수 없다.

따라서 판교 중대형 청약자는 초기 채권 할인에 따른 손실액과 초기 계약금(분양가의 15-20%)을 일단 준비해야 하는 것은 물론 중도금까지 미리 마련해야 한다.

사전에 자금 준비가 없는 상태에서 덜컥 당첨됐다가 계약을 포기할 경우엔 향후 5~10년간 재당첨이 금지되는 낭패를 볼 수 있다.

◇채권 모두 할인 받을 경우 판교 44평형 2억5600만원 필요 추정

이번 판교 분양 물량 가운데 공급가구수가 많은 44평형의 실분양가(아파트 분양가+채권매입실부담액)은 8억1000만원에 달할 것으로 추정된다. 채권 상한액은 최근 만기 10년, 이율 0%의 2종 국민주택채권 할인율이 38%인 점을 감안하면 6억5800만원이다.

청약 때 채권매입 최고액을 써낸 당첨자는 채권을 전액 할인 받을 경우 계약금(분양가의 20%, 1억1200만원)과 초기 채권 손실액(1억4400만원 : 기본 1억원×0.38+2억7900만원(상한액 6억5800만원에서 1억원을 뺀 5억5800만원의 50%)×0.38)을 더한 2억5600만원을 확보해야 한다. 38평형의 경우 2억2600만원, 56평형은 3억4300만원 정도가 필요하다.

이와 함께 계약 후 통상 4~5개월 뒤부터 시작되는 중도금 납부 계획도 미리 짜놓아야 한다. 44평형의 중도금 규모는 모두 3억3600만원으로 6회에 걸쳐 6개월마다 나눠 낼 경우 1회 납부금액은 5600만원에 달한다.

은행을 통한 중도금 대출을 생각할 수 있지만 DTI규제로 당첨자의 소득 수준별로 대출 금액이 달라질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

44평형의 경우 금융권 대출 상한액은 실 분양가의 40%인 3억2400만원이다.그러나 국민은행이 20년 원리금 균등상환 방식에 연 5.5% 금리 조건으로 당첨자별 대출 규모를 분석할 결과 연간 4000만원 소득을 가진 당첨자는 대출 상한액의 59.6%인 1억9300만원까지만 대출받을 수 있다.

연 6000만원 소득자는 대출 금액이 2억9000만원, 연 8000만원 이상 소득자부터는 대출 상한액인 3억2400만원을 모두 대출받을 수 있다.

결국 연 4000만원 소득을 가진 당첨자의 경우 기존에 가진 집을 처분해 자금을 동원하지 않는 이상 대출 금액을 제외한 6억원 정도의 자기자금을 가지고 있어야 한다는 계산이 나온다.

물론 계약금의 경우 제 2금융권인 저축은행 등을 통해 전액 대출 받을 수 있을 것으로 예상되지만 1금융권 보다 높은 이자 부담을 감수해야 한다.

아울러 중대형은 계약 후 5년 동안 전매가 제한된다는 점도 고려 대상이다. 분양 받은 뒤 건축기간을 감안하면 입주 후 2~3년이 지나야 팔 수 있어, 이를 감안해 자금 회수 등의 전략을 짜야 한다.

자금 마련 계획은 은행을 통해 상담을 받거나 설명회에 참석하는 것이 좋다. 우리은행은 오는 18일부터 본점을 시작으로 21일 강남 무역전시장, 23일 분당 코리아 디자인센터에서 고객 1000여명을 초청해 판교청약 관련 세미나를 개최할 예정이다.

신한은행은 10일 분당 PB센터에서 거래고객 30여명을 초청해 부동산 재테크 강의를 실시하는 등 거래 고객 가운데 판교청약에 관심 있는 고객들을 대상으로 설명회를 진행하고 있다.