서울·인천 빌딩 매매가 `급등`..투자수익 개선

[이데일리 박성호기자] 2분기 서울 상업용 빌딩의 매매가가 급등함에 따라 투자수익률도 크게 개선됐다. 하지만 공실률이 증가하면서 임대료는 보합 양상을 보이거나 소폭 오르는데 그쳤다.

이는 경기침체로 인해 도심의 높은 임대료에 부담을 느낀 기업들의 이탈이 증가한 반면 금리하락에 따른 임대수익 선호, 시중 유동성이 늘어나면서 오피스 시장에 대한 매매수요 증가 및 매매가 상승에 따른 것으로 분석된다.

27일 국토해양부가 발표한 서울 등 6개 광역시 `상업용 빌딩 투자정보 조사` 결과에 따르면 전국 7대도시의 오피스빌딩과 매장용빌딩의 투자수익률은 각각 1.93%, 1.71% 상승했다. 이는 전분기 대비 각각 2.33%포인트와 1.53%포인트 상승한 수치.

특히 오피스빌딩의 경우 1분기 마이너스를 기록한 투자수익률이 이번 분기들어 자본수익률이 크게 개선되면서 플러스로 전환됐다. 매장용빌딩 역시 1분기(0.18%)에 비해 수익률이 상승했다.

반면 소득수익률은 임대료가 보합세를 보이면서 소폭 오르거나 전분기 대비 변동이 없었다.

오피스빌딩의 경우 투자수익률은 서울이 2.47%로 가장 높았고 대전이 0.09%로 가장 낮았다. 서울, 대구, 인천, 광주 및 대전은 전분기보다 상승한 반면 부산 및 울산은 전분기 대비 하락했다. 하지만 서울과 인천을 제외한 타지역은 전분기에 이어 자산가치 하락세가 지속되면서 자본수익률이 마이너스를 유지했다.

매장용빌딩은 서울이 2.35%로 투자수익률이 가장 높았고 광주가 0.32%로 가장 낮았다. 서울, 부산, 대구, 인천, 대전 등은 전분기보다 상승한 반면 광주, 울산은 전분기보다 하락했다.

국토부는 "서울과 인천 지역의 상업용 빌딩의 경우 시중 유동성 증가 및 금리하락에 따라 연기금, 국내투자자들의 매매수요가 크게 늘어 투자수익률도 좋아졌다"며 "하지만 전반적인 부동산침체로 이들 이외의 지역은 여전히 고전을 면치 못하고 있다"고 분석했다.

오피스빌딩 공실률은 꾸준히 증가하는 추세다. 7개 도시 오피스빌딩 평균 공실률은 8.0%로 1분기 대비 1.4%포인트 증가했으며 매장용빌딩은 평균 11.1%로 전분기에 비해 0.3%포인트 하락했다.

금융·보험업종 사무실 임차가 많은 서울(6.7%)과 인천(14.0%)이 경기 침체 영향으로 오피스빌딩 공실률 증가세를 보였다. 매장용빌딩의 경우 부산(13.8%), 대구(12.9%), 인천(15.0%)이 전분기 증가했던 공실이 신규 임차되면서 소폭 하락했다.

공실률 증가세가 뚜렷해 지면서 임대료는 소폭 상승하거나 비슷한 수준을 유지했다. 전국 오피스빌딩 평균 임대료는 1㎡당 1만5200원으로 전분기 대비 100원 상승했다.

서울(1만8900원/㎡), 광주(5100원/㎡)가 전분기 대비 200원 상승한 반면 울산(5300원/㎡)은 전분기 대비 100원 하락했다. 대구가 1㎡당 100원 올랐으며 나머지 지역은 변동이 없었다. 매장용빌딩은 1㎡당 평균 4만500원로 전분기(4만200원)에 비해 300원 상승했다.

국토부 관계자는 "오피스빌딩은 공실증가에도 불구하고 이번 분기 보합 또는 소폭상승했다"면서도 "하지만 향후 공실률이 현상태로 장기간 지속된다면 임대료 하락이 예상된다"고 말했다.

이번 상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 서울 및 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000개동을 대상으로 진행됐다. 감정평가사 219명이 동원돼 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 수행했으며 조사된 투자정보에 관한 통계분석은 (재)한국부동산연구원이 담당했다.