(1·11대책)민간택지 분양가 10-30% 떨어진다

[이데일리 남창균기자] 1·11대책은 실수요자에게는 저렴한 주택을 공급하되 투기수요는 철저히 막겠다는 게 골자다.

작년 11·15대책이 공공택지 분양가 인하방안이라면 이번 대책은 민간택지 분양가 인하방안으로 볼 수 있다. 이를 위해 분양가상한제와 원가공개 카드가 동원됐다.

11·15대책 때 나온 아파트 값 인하방법은 ▲택지공급가 인하(10%인하) ▲사업기간 단축 및 조성비 절감(6%인하) ▲용적률 조정 및 녹지 면적 축소(8%인하) ▲광역교통시설설치비 분담 등이었다. 정부는 이 같은 조치를 모두 동원하면 분양가를 25% 정도 낮출 수 있을 것으로 기대했다. 민간택지의 경우는 분양가상한제 도입만으로도 10-30% 정도의 분양가 인하효과가 생길 것으로 예상된다.

◇민간택지 분양가 떨어진다

9월부터 민간택지(재개발 재건축 주상복합 포함)에도 분양가상한제가 적용된다. 이에 따라 분양가는 택지비+기본형건축비+가산비용으로 정해진다. 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 분양가는 현재보다 10-30% 정도 떨어질 것으로 보인다.

다만 택지비는 감정평가금액을 적용키로 해 논란이 예상된다. 시행업체가 택지를 평당 200만원에 구입했다라도 감정가가 평당 150만원 밖에 안될 경우 사업 추진이 불가능하기 때문이다.   

중대형 평형은 채권입찰제+분양가상한제가 적용된다. 채권매입상한액은 시세의 80%로 낮춰 고분양가로 인한 시세 상승을 차단키로 했다. 이 경우 당첨자에게 과도한 시세차익을 보장해 주는 부작용이 우려된다.

분양가상한제 적용으로 인한 시세차익을 최소화하기 위해 전매제한 기간이 확대된다. 수도권의 경우 공공택지는 중소형 10년, 중대형 7년으로 민간택지는 중소형 7년, 중대형 5년으로 각각 늘어난다.

◇원가공개는 '무늬만' 

민간택지 원가공개는 수도권 전역과 지방 투기과열지구에서만 실시된다. 지방 투기과열지구는 충청권 일부 도시와 광역시 등이다. 원가공개 대상지역을 축소한 것은 지방 부동산시장 위축을 감안했기 때문이다.

공개범위도 7개 항목으로 한정된다. 7개 항목은 택지비 직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비용 가산비용 등이다. 이들 항목은 분양가상한제가 시행되면 자연스럽게 산출되는 것으로, 건설업체에 추가적인 부담은 없는 셈이다. 이에 따라 시민단체들은 무늬만 원가공개라고 비판의 목소리를 낼 가능성이 크다.

◇투기적 가수요 차단..급매물 나올듯  

수요억제책으로 주택담보대출을 1인 1건으로 제한하는 조치가 시행된다. 기존에 대출을 받은 사람의 경우도 만기 시점부터 1년이 지난 뒤에는 1건으로 줄여야 한다.

이 경우 시세차익을 노리고 아파트를 구입해 둔 다주택자들은 직접적인 타격을 받게 된다. 시장에서는 이 조치가 시행되면 급매물이 나올 것으로 보고 있다. 행자부에 따르면 1가구2주택 이상 보유자는 모두 89만명으로 이들이 갖고 있는 주택은 237만 가구에 달한다. 이들 가운데 2건 이상의 주택담보대출을 빌린 사람은 10만명이 넘을 것으로 추산된다.

전문가들은 "담보대출 1인1건 제한조치와 총부채상환비율 40%규제조치가 함께 시행되면 투기적 가수요가 사라지는 것은 물론이고 급매물이 쏟아질 가능성도 배제할 수 없다"고 내다봤다.