오피스텔 광풍…전매제한 '갑론을박'

[이데일리 하지나 박종화 기자] 요즘 오피스텔 청약 시장이 뜨겁다. 최근 네자릿 수 청약경쟁률로 역대 최고 경쟁률을 기록하는 등 지나치게 과열된 것 아니냐는 우려도 나온다. 이에 현재 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 분양하는 100가구 이상 오피스텔에 적용되는 전매제한 기준을 강화해야 한다는 지적도 나오고 있다.

아파트 웃도는 오피스텔 청약경쟁률

14일 업계에 따르면 지난 2일 청약 접수한 경기 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔 89가구 모집에 12만4426명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 1398대1로, 한국부동산원이 집계한 역대 오피스텔 경쟁률 가운데 가장 높다. 심지어 역대 아파트 최고경쟁률이었던 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’의 809대 1을 훌쩍 뛰어넘는다.

특히 힐스테이트 과천청사역은 고분양가 지적이 제기된 곳이다. 모두 전용 84㎡로 공급되는데 분양가는 15억~22억원대이다.

사진은 서울시내 공인중개사무소에 붙은 매물 안내문.(사진=연합뉴스)

이튿날 분양한 서울 영등포구 ‘신길 AK 푸르지오’도 1312대1의 평균 경쟁률이 나왔다. 지방에서도 오피스텔의 청약 열기는 계속됐다. 지난 5일 대구 서구 두류역 인근의 ‘두류역 자이’는 평균 677.5대1의 경쟁률을 기록했다.

오피스텔 분양시장 열풍은 공급자와 투자자의 이해관계가 맞아 떨어진 영향이 크다. 우선 공급자의 경우 분양가상한제 영향을 받지 않기 때문에 시세보다 비싼 가격에 공급할 수 있다는 장점이 있다.

이어 투자자 입장에서는 오피스텔은 100가구 미만의 경우 분양권 전매제한이 없다. 투기과열지구의 경우 분양가에 따라 5년~10년간 매매가 제한된다. 하지만 오피스텔은 당첨만 되면 바로 차익실현을 할 수 있다.

특히 청약통장이 필요 없고 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 무주택자의 경우 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다. 대출도 오피스텔은 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 , 아파트에 비해 완화된 기준이 적용된다. 그러다보니 청약가점이 낮고 모아둔 돈이 많지 않은 사회초년생이나 신혼부부에게는 오피스텔이 아파트 대체제로 각광을 받고 있는 셈이다.

전매제한 강화될까…공급위축 딜레마

오피스텔 청약시장이 점차 과열되자 일각에서는 규제 강화 필요성을 제기한다. 대표적인 것이 전매제한 기준(100실 이상)을 강화하는 방식이다. 하지만 규제 강화는 양날의 검이다. 규제를 강화하면 시장 안정화를 꾀할 수 있지만 공급 위축을 야기할 수 있다. 국토교통부 관계자 역시 전매제한 확대 가능성에 대해 “확정된 것은 아니다”면서도 “상황을 예의주시하고 있다”고 말했다.

특히 최근 정부의 정책 방향은 규제 완화를 통한 오피스텔 공급 활성화에 초점이 맞춰져 있다. 오피스텔 바닥난방 설치 허용 면적을 기존 85㎡이하에서 120㎡ 이하로 완화했다. 시장에서는 3~4인 가구가 거주할 수 있는 중대형 오피스텔 공급이 확대될 것으로 예상하고 있다. 결국 집값 안정화를 위해서는 공급을 늘려야 하는데 단기 공급이 어려운 만큼 고육지책으로 떠오른 것이 오피스텔이다. 오피스텔은 기본적으로는 업무시설이지만 주거형태를 갖추고 있을 경우 주거 목적으로 활용할 수 있으며, 대부분 도심 역세권에 위치해 있고 상업시설도 공유하고 있어서 입지조건이 좋다.

전문가들은 오피스텔 청약 광풍의 근본적 원인이 공급 부족에 따른 것이라는 점을 지적한다. 공급 문제가 해결되지 않는 상황에서 규제가 능사는 아니라는 설명이다. 실제로 오피스텔 인기는 분양시장에서만 제한적으로 나타나고 있다. 부동산 플랫폼 업체 직방에 따르면 지난 11일 기준, 올해 들어 전국에서 거래된 오피스텔 매매 건수는 5만1728건이다. 이 중 79.3%(4만1045건)이 전용면적 60㎡ 이하에 이른다. 심지어 30㎡ 이하가 44.7%(2만3110건)를 차지하고 있다. 과거 거래를 살펴보더라도 전용 30㎡ 이하 오피스텔 매매비율은 △2017년 41.9% △2018년 41.5% △2019년 41.2% △2020년 40.3%로 40%대를 꾸준히 유지하고 있다. 오피스텔은 여전히 1인 가구를 위한 소형 평형대의 거래가 압도적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔 거래시장을 보면 대다수 1인 가구용으로 기본적으로 투기보다는 임대료 수입을 고려한 투자 수요가 대부분이다. 특히 오피스텔은 임대차 시장의 공급원으로서의 순기능은 있다”면서 “최근 논란이 되고 있는 것이 신규 분양시장인데 이를 막을 경우 자칫 공급이 줄어들 수 있다”고 지적했다.