이로써 2년 전 3.3㎡당 1300만-1500만원 안팎이던 지분 가격도 3000만원, 일부 지역은 5000만원까지 치솟았다.
현지 중개업계 관계자는 "가격이 지나치게 올랐지만 여전히 사려는 수요가 넘쳐나고 있다"라며 "그러나 새 정부 취임 이후 규제 완화가 예상되고 용산 개발에 대한 기대감이 커질 것으로 예상돼 가격은 더욱 오를 것"이라고 예상하고 있다.
◇ 효창 3구역, 용문구역, 신계지구 분양임박=현재 용산 국제업무지구 개발 예정지 주변에서 추진 중인 재개발 지역은 대략 6곳. 이중 분양이 임박한 곳은 효창 3구역, 용문구역, 신계구역 등 3곳이다.
효창역 인근 효창동 5번지 일대 효창 3구역은 용산 재개발 사업 중 사업 추진이 가장 빠르다. 대우건설(047040)이 시공사로 이르면 내년 2월경에 일반분양을 앞두고 있다. 지하 2층, 지상 24층 7개동 302가구 규모다. 78.3㎡ 138가구, 109.7㎡ 2가구, 147.7㎡ 21가구 등 총 161가구가 일반 분양된다.
현재 조합원 분양가는 99㎡(30평형) 기준으로 3.3㎡당 1000만원 내외. 동일 평형대 일반분양가격이 3.3㎡당 1700만원선에서 책정될 것으로 보여, 현지 중개업자들은 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 유리하다고 밝히고 있다. 다만 이 경우 분양권 프리미엄이 부담이다. 로얄층은 전평형에 걸쳐 대략 7000만~1억원 안팎이 될 것으로 보인다.
용문동 90번지 일대 1만3000여㎡를 재개발하는 용문구역은 지난해 3월 사업시행인가를 받았다. 10층 이하 4개동 195가구 규모다. 전체 195가구 중 79㎡형과 142㎡형에서 64가구가 일반 분양된다. 서울 지하철 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있다.
대림산업(000210)이 시공하는 신계구역도 최근 관리처분 총회를 열었다. 사실상 분양가 상한제를 피했다는 게 주변 중개업소의 설명이다. 이 지역은 신계동 1-1 일대 5만8599㎡를 재개발하는 것으로 단지규모가 13개동 860가구로 비교적 크다. 공급가구수는 80㎡ 84가구, 110㎡ 445가구, 153㎡ 124가구, 187㎡ 46가구다. 임대아파트 168가구도 함께 들어선다.
관리처분계획안에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 1250만-1700만원 일반분양가 3.3㎡당 1660만-2300만원 선이다.
다만 조합은 내년 일반분양 시기에 부동산시장 상황을 지켜보고 현재 책정된 일반분양가보다 3.3㎡당 100만~200만원 정도 높일 것을 검토 중이다. 이 경우 신계지구의 일반분양가는 3.3㎡당 1800만-2500만원에 달할 것으로 예상된다. 결국 이 지역도 효창 3구역과 마찬가지로 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 훨씬 유리할 것으로 보인다.
◇청파2, 효창4, 5구역 3.3㎡당 3000만원 호가 = 청파 2구역, 효창 4구역, 효창 5구역은 지구지정을 받는 등 재개발사업이 시작단계인 곳들이다.
청파2구역은 청파 2가 106번지 일대(2만6973㎡)로 지난 2005년 8월 조합설립추진위원회 승인을 받은 곳이다. 이 지역은 재개발 예정구역이면서 재정비 촉진지구에도 포함돼 있다.
대지 6평 이상의 거래는 용산구청의 허가를 받아야 한다. 다만 워낙 매물이 없어 거래는 한 달에 1건도 힘들다는 게 중개업소의 설명이다. 시세는 6평 이하는 3.3㎡당 9000만 원 선. 10평 내외는 4000만원 선이다.
용산구청 바로 뒤편에 자리잡은 효창 5구역도 재개발이 추진 중이다. 롯데건설이 시공사로 대략 450가구, 일반분양 265가구가 공급될 예정이다. 지분시세는 3.3㎡당 3000만원 내외다.
◇재개발 지분 "추가 상승" VS "신중론" 교차 = 용산구 재개발 지분 투자는 추가 가격 상승과 신중론이 교차하고 있다. 다만 현재로선 추가 가격 상승론이 우세하다.
효창 4구역 E공인 관계자는 “효창동 한신아파트 148㎡(45평형) 거래 시세는 7억-7억5000만원이지만 호가는 8억원에 달하는 상황”이라며 “이 같은 아파트 시세를 감안할 때 재개발 지분 가격은 현재 3.3㎡ 3000만원이 결코 비싼 게 아니라고 보고, 추가 가격 상승도 예상된다”고 말했다.
반면 또 다른 S공인 관계자는 “10평짜리 연립을 3.3㎡당 3000만원에 사면 초기 투자비가 3억원이고, 여기에 추가 분담금을 1억원 정도 내고 24평형을 받는다면 3.3㎡당 2000만원 가까운 돈을 내고 집을 마련하는 셈”이라며 “사업추진 속도 등을 고려해 투자에 나서야 할 것”이라고 말했다.
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