`지분형 주택` 성공방정식

[이데일리 남창균기자] 새 정부가 서민들이 싼 값에 내 집을 마련할 수 있도록 `지분형 주택`을 내놓기로 했다. 집 없는 서민들에게는 희소식이지만 지분형 주택이 성공하기 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 투자자들이 10년후 시세차익만 보고 참여하겠느냐 하는 점과 수요자들이 `반쪽`짜리 주택을 좋아하겠느냐 하는 점 등이다. 지분형 주택이 토지임대부 주택과 환매조건부 주택처럼 일회용으로 끝나지 않으려면 예상되는 부작용을 철저히 따져본 뒤 시행해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 

이르면 하반기부터 새로운 주택유형인 `지분형 주택`이 시장에 나올 전망이다. 지분형 주택의 등장으로 주택공급시장은 분양주택, 임대주택 두 축에서 세 축으로 확대된다. 수요자의 선택 폭이 그만큼 넓어지는 셈이다.

대통령직 인수위원회는 지난 17일 "집값의 단기 급등과 무주택 서민의 주거비용 증가를 개선하기 위해 주택을 거주 목적의 실수요자와 투자자에게 분할해 분양하는 지분형 주택 분양제도를 도입하기로 했다"고 밝혔다. 늦어도 9월까지 입법절차를 마치면 연내에는 지분형 주택이 나올 것으로 보인다.
 
지분형 주택은 `반값아파트`로 공급됐던 토지임대부 주택과 유사한 구조이다. 토지임대부는 건축비만 분양대금으로 내고 땅값은 매달 임대료로 납부하는 구조인데 비해 지분형 주택은 분양대금을 수요자와 투자자가 51대 49 비율로 내는 방식이다. 토지임대부는 매달 임대료를 내야하기 때문에 수요자의 부담이 크지만 지분형 주택은 임대료를 내지 않아도 되는 게 장점이다.

◇지분형 주택 `밑그림`

지분형 주택은 분양가 2억원 짜리 아파트의 경우 실수요자가 1억200만원(51%)을 내고, 투자자가 9800만원(49%)을 내서 분양 받는 방식이다. 실수요자는 국민주택기금에서 융자도 받을 수 있기 때문에 분양가의 4분의 1만 있으면 분양 받을 수 있는 셈이다.
 
지분형 주택의 소유권과 처분권 등 각종 권리는 실수요자가 갖는다. 매도여부, 매도시기 등을 실수요자가 결정할 수 있다는 것이다. 다만 매도 가격은 투자자와 합의해서 결정해야 한다.

지분형 주택에 청약할 수 있는 실수요자는 무주택 요건을 갖춘 청약통장가입자로, 청약가점이 높은 사람이 우선권을 갖게 될 것으로 보인다. 지분형 주택을 분양 받으면 전매제한 기간(계약 후 10년)이 끝난 뒤에 처분할 수 있다. 2억원 짜리 아파트를 4억원에 팔았다면 시세차익 2억원의 51%(1억200만원)가 실수요자의 몫이 되는 셈이다.

실수요자는 입주기간 동안 세입자에게 전세나 월세를 놓을 수 있지만 이 경우 지방전출이나 해외이주 등 합당한 이유가 있어야 한다. 지분형 주택은 실수요자가 5000만원에 분양 받아 1억원에 전세를 줄 수 있어 당첨자가 과도한 특혜를 받는다는 주장이 나올 수 있기 때문이다.

투자자는 분양가의 49%에 해당하는 자금을 대고 그만큼의 지분을 취득하게 된다. 투자지분은 아무 때나 거래할 수 있으며 지분을 담보로 유동화 증권(저당대출담보부증권)을 발행할 수도 있다. 지분거래는 다른 펀드와 할 수 있지만 청산할 때는 실수요자에게 먼저 매각해야 한다. 투자자는 전매제한 기간이 풀리는 시점에 수요자와 협의해 주택을 매도하고 시세차익으로 수익을 챙기게 된다.

인수위에서는 분양가상한제 주택의 경우 시세보다 20% 이상 저렴하기 때문에 분양가와 시세 차이만으로도 연간 5%정도의 투자수익이 생길 것으로 보고 있다. 집값이 오르지 않더라도 원금 손실은 없다는 것이다.

최재덕 인수위 경제2분과 위원은 "지분형 주택은 분양가상한제가 적용되는 공공택지를 대상으로 하기 때문에 주변 시세보다 20% 이상 저렴해 집값이 안 오르거나 떨어지더라도 일정 수익은 보장된다"고 말했다.

◇지분형 주택 ‘넘어야할 산’

지분형 주택에 투자자들이 참여하기 위해서는 수익이 보장돼야 한다. 이런 측면에서 지분형 주택은 리스크가 적지 않다. 수도권 일부 지역을 제외하고는 시세차익이 불확실하기 때문이다.

또 청산(최소 10년)하기 전에는 배당이 불가능하다는 것도 약점으로 지적된다. 현행 투자상품은 모두 6개월이나 1년 단위로 배당을 해주는 구조인데 지분형 주택은 청산 전에는 수익이 생기지 않기 때문이다.

집값이 떨어지면 더 큰 문제가 발생한다. 집값 하락이 거래 동결로 이어지면 투자자가 자금을 회수하기 어렵다. 원금 손실로 이어질 경우 금융시장 교란으로까지 이어질 수 있다. 한국형 서브프라임 모기지 부실 사태가 발생할 수 있는 것이다.

전문가들은 민간 투자자를 끌어 모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데 정부의 공급 로드맵으로 볼 때 앞으로 공급 초과현상이 나타나 집값이 오를 가능성은 낮기 때문에 투자자 유치가 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 다만 주변시세와 분양가 차이가 50%이상 벌어지는 광교, 송파신도시 등은 투자자들이 상당수 몰릴 가능성이 크다. 결국 지분형 주택은 시세차익이 큰 몇몇 신도시에서만 성공하는 반쪽짜리 정책이 될 수 있다.

실수요자의 입장에서도 시세차익의 절반만 보장되는 지분형 주택보다 시세차익을 모두 챙길 수 있는 일반 분양주택을 선호할 가능성이 크다. 따라서 지분형 주택 수요는 목돈이 아예 없는 저소득층으로 국한될 공산이 크다.

투자자와 수요자에게 양도세와 재산세를 어떻게 물릴지도 쉽지 않은 문제다. 수요자의 경우 1가구1주택자로 3년 이상 보유하면 양도세가 비과세 되기 때문에 문제가 없다. 재산세도 지분만큼만 내면 큰 부담이 되지 않는다.

다만 투자자에게 재산세를 물리는 게 맞는지, 양도세 비과세 혜택을 주는 것은 합당한지 등은 민감한 문제여서 정부가 일방적으로 결정할 수 없는 상황이다. 인수위 측도 이 문제와 관련해서는 "사회적 합의에 맡길 계획"이라고 태도를 유보하고 있다.

■지분형 주택 주요내용
적용주택 : 우선 수도권 60㎡ 이하 적용, 이후 국민주택규모로 확대
적용대상지역 : 광교신도시 송파신도시 등
공급 규모 : 연간 5-6만가구
실수요자 : 무주택 청약통장가입자 중 청약가점 높은 순
투자자 : 연기금, 펀드(전매제한 기간동안 청산 금지)
지분구조 : 51(실수요자)대49(투자자)
전매제한 : 실수요자-10년, 투자자-언제라도 가능
적용시점 : 9월 이전 법개정, 연내 적용

■문답풀이
-지분형 주택 도입이유
▲실수요자는 집을 분양가의 절반 값에 살 수 있고 정부는 기관투자자를 끌어들임으로써 주택공급에 따른 비용을 줄일 수 있기 때문이다.

-실수요자와 투자자의 지분비율을 51대 49로 한 이유는
▲투자자의 지분이 높으면 실수요자의 주거권이 침해당할 수 있다. 실수요자가 최대주주가 되어야 소유 처분 등 권리를 행사할 수 있다.

-지분형 주택을 분양 받아도 1주택자인가
▲그렇다. 등기부등본에 실수요자가 소유자로 등재되고, 투자자는 근저당권자로 올라간다. 지분형 주택을 분양 받은 뒤 다른 주택을 구입하면 1가구2주택자가 된다.

-개인도 투자자로 참여할 수 있나
▲개인이 직접 투자할 수는 없고 간접투자상품인 펀드를 통해 투자할 수 있을 것이다.

-전매제한 기간 후 실수요자가 마음대로 팔 수 있나
▲그렇다. 매각여부는 실수요자 혼자 결정할 수 있다. 다만 처분가격은 투자자와 공동으로 결정해야 한다.

-실수요자가 집을 안 팔면 투자자는 어떻게 투자금을 회수하나
▲지분거래를 통해서 하는 방법이 있지만 지분거래가 안될 경우 현재로서는 방법이 없다.
 
-실수요자가 지분을 51% 이상 늘릴 수 있나
▲그렇다. 투자자가 지분을 청산할 때 실수요자에게 우선매수청구권을 줘 100%까지 늘릴 수 있다.

-어느 곳에 들어서나
▲전적으로 투자자들이 투자하겠다는 곳에서 한다. 송파신도시에도 투자자가 들어오지 않으면 모두 일반분양된다. 투자자가 있지만 수요자가 없는 곳도 일반분양으로 전환된다.
 
-투자자에게 종부세 부과하나
▲민간투자자의 지분은 주택으로 간주하지 않아 종합부동산세를 부과하지 않을 방침이다. 많은 물량에 한꺼번에 투자하는 민간투자자에게 종부세를 부과하면 세금 부담 때문에 제도 활성화가 안될 것이기 때문이다. 재산세 양도세 거래세 등도 일정부분 감면혜택을 줄 가능성이 크다.

-작년에 나온 반값아파트와 다른 점은
▲환매조건부는 전매제한기간이 20년이나 되며 분양가도 분양가상한제 주택의 90% 수준이어서 큰 매력이 없었다. 토지임대부는 토지분에 대한 임대료를 내야 한다는 게 부담으로 작용했다. 지분형은 임대료 부담 없이 10년 뒤 마음대로 매각할 수 있는 게 장점이다.