강남 재건축 `오리무중`

[이데일리 윤진섭기자] 정부의 집중 규제로 사실상 멈춰 선 강남권 등 서울시내 재건축 사업이 돌파구를 찾지 못하고 장기표류하고 있다.

강남 송파 강동구 일대의 저층 단지는 사업이 본격화됐지만 분양가 상한제 등의 악재를 만나 아파트 가격이 약세를 면치 못하고 있다. 

◇강남권 저층단지 사업본격화..분양가 상한제가 발목

강동구 고덕주공, 둔촌주공, 송파구 가락시영 등은 까다로운 인허가를 통과해 사업이 본격화되고 있지만 투자자들의 관심이 덜해 찬바람이 불고 있다.

강동구 고덕주공은 이주, 철거가 진행된 1단지를 제외하고 2-4단지는 정비계획이 수립되지 않아 조합설립인가를 받지 못하고 있다. 현지에선 올해 안에 구역지정을 받아 늦어도 내년에는 조합설립을 마무리 지을 것으로 보고 있다.

1단지를 제외한 고덕주공 재건축 사업은 분양가상한제와 개발부담금을 납부해야 한다. 이런 이유로 시세도 작년보다 1억원 이상 빠졌다. 작년 11월 최고 7억원에 거래됐던 주공2단지 52㎡는 올들어 6월 최저 5억6000만원에 실거래 신고됐다.

1∼4단지를 묶어 재건축을 추진 중인 강동구 둔촌주공은 지난 7월 정밀안전진단을 통과했다. 이 단지는 5930가구를 허물고 9090가구를 새로 지을 계획이다. 일반분양물량은 총 1800여가구로 추산되고 있다.

그러나 각종 규제가 많아 조합은 고심 중이다. 이 단지는 평균 16층 층고제한, 소형 평형 의무비율, 개발 부담금, 분양가 상한제를 모두 적용 받는다. 추진위 측은 “재건축 규제완화 여부 등을 지켜보면서 천천히 재건축을 추진할 계획”이라는 입장이다.

송파구 가락시영 1, 2차의 경우 조합설립인가를 받고 교통영향평가(건축심의), 사업시행 인가 등을 거쳐 내년 철거에 들어갈 계획이다. 그러나 조합원 분담금이 많이 나올 것으로 예상되면서 관리처분계획인가 통과가 불투명한 상황이다. 

현재 1차 42㎡ 소유자가 112㎡로 들어가기 위한 분담금은 1억5000만-2억원 내외로 추산되고 있다. 현 시점에 아파트를 매입해 들어갈 비용은 총 8억원 안팎으로 잠실 재건축 아파트 조합원 분양권 가격과 별 차이가 없다. 투자 이점이 크지 않다는 점 때문에 수요자들의 관심이 덜하다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
 
◇ 개포주공, 용적률 상향이 투자성 결정

강남구 개포 주공 1~4단지(저층)는 용적률 규제(177%) 때문에 여전히 사업추진에 속도를 내지 못하고 있다. 현재 강남구청은 개포지구 용적률 조정과 관련해 외부기관에 용역을 의뢰해 놓은 상태다.

강남구청은 현재 평균 177%로 돼있는 지구 내 재건축단지의 용적률을 강동구 고덕택지개발지구 송파구 가락시영 등 서울시내 다른 주요 2종 일반주거지역과 같은 수준인 190%까지 올리는 방안을 추진하고 있다. 이르면 내년 3월 최종 용적률이 결정될 것으로 보인다.

그러나 서울시가 용적률 상향에 대해 난색을 표하고 있다. 다만 용적률이 177%로 그대로 유지될 경우엔 소형 평형의무비율에 따라 40평형대 이상을 짓기가 어려워 대지지분이 작은 일부 단지는 사업을 진행하기 어려울 것으로 보인다.

반면 허용 용적률 190%, 상한용적률 230%까지 높아질 경우엔 상황이 달라진다. 이 경우 1단지 49.58㎡(15평)이 109㎡(33평)까지 배정되고, 추가부담금은 3억원 내외로 추산되며, 현 시세(7억5000만원)을 고려할 때 투자금액은 10억5000만원 내외다.

대치 아이파크 동일평형 시세가 14억원 내외라는 점을 고려할 때 투자성이 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
 
◇강남권 중층 재건축단지, 각종 규제로 사업 제자리 걸음  

강남권 중층 재건축 단지는 저층보다 사정이 더 나쁘다. 용적률은 210%로 묶여 있어 종전 용적률이 180-200%인 중층 재건축 입장에서 면적을 늘리기가 어렵다.

또 개발이익 환수제로 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하고, 오는 30일까지 관리처분계획인가 신청을 못하면 분양가 상한제도 적용 받게 된다. 이밖에 ▲ 소형평형의무비율 ▲개발부담금 등의 규제도 받고 있다.

이 같은 규제로 강남권 중층 재건축은 작년 이후 사업이 한 발짝도 나가지 못하고 있다. 작년 사업을 중단키로 했다가 7월 재건축 사업을 재개, 사업계획승인 준비에 들어갔던 삼성동 홍실 아파트는 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다.

또 2년 전 안전진단을 통과한 서초구 잠원동 한신 4차나 한신 2차도 사업이 제자리에 머물고 있다. 주민 반대로 지난해 관리처분계획이 총회를 통과하지 못한 반포동 한신 1차, 잠원동 반포 우성, 한신 6차도 총회 일정조차 잡지 못하고 있다.

오는 30일까지 관리처분계획인가 신청을 해야 분양가상한제를 피해갈 수 있는데 아직 관리처분계획인가 신청을 한 단지는 없다.

이 밖에 강남·송파구 일대의 대치동 은마나 잠실주공 5단지의 경우 재건축의 첫 단추인 안전진단조차 통과하지 못했고 압구정·여의도·서빙고(동부이촌동) 일대 역시 용적률 규제,재건축 개발부담금 등 각종 규제에 짓눌려 사업추진이 멈춰 서 있다.

함영진 부동산써브 팀장은 “집값마저 꺾이고 있는 상황이어서 사업이 장기 지연되거나 중도 포기하는 곳이 갈수록 늘어날 것”이라며 “대선 이후 규제 완화를 기대하고 있지만 집값 불안으로 이 역시도 쉽지 않은 상황”이라고 분석했다.