올해 아파트 값 5大 하락변수

[이데일리 남창균기자]  올해 주택시장은 정부의 강력한 수요억제책과 공급대책으로 인해 안정세를 보일 것이라는 게 전문가들의 대체적인 견해다.
 
수요억제책으로는 ▲DTI 규제 ▲종합부동산세 중과 등이, 공급대책으로는 ▲민간택지 분양가상한제 시행 ▲반값아파트 시범도입 ▲분당급신도시 발표 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

◇DTI 규제 = 은행 돈으로 집 사기가 어려워 진다. 내달부터 모든 주택, 모든 금융권에 DTI 40%가 적용돼 연소득 5000만원인 경우 1억6000만원까지만 대출(금리 6%, 10년 만기)을 받을 수 있다. 그동안은 아파트 시세의 60%까지 대출이 가능해 5억원짜리의 경우 3억원까지 빌릴 수 있었다. 다만 3억원 이하 주택과 대출금액 1억원 이하는 DTI 40%를 적용하지 않을 방침이다.
 
DTI 규제로 주택 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 특히 DTI 규제의 직접적인 타격을 받는 3억-6억원짜리(강남 20평대, 강북 수도권 30평대) 아파트 수요가 줄어들 전망이다. 아울러 담보대출을 과다하게 받은 집주인들의 경우 DTI 규제로 만기연장이 어려워져 처분에 나설 가능성도 있다.
 
◇종부세 중과 = 작년에 이어 종합부동산세 부과대상자와 부담액이 크게 늘어날 전망이다. 작년 집값이 전국 11.6%, 수도권 20.3%, 서울 18.9% 상승해 과표인 공시가격이 크게 높아지기 때문이다. 이에 따라 종부세 부과대상자는 작년 35만명의 2배인 70만명선에 달할 것으로 추산된다. 여기에 과표적용률도 70%에서 80%로 높아져 세부담도 그만큼 커지게 된다.
 
이에 따라 종부세 부담을 회피하기 위한 매물이 적지 않게 나올 가능성이 크다. 다만 올해부터 적용되고 있는 2주택자에 대한 양도세 중과(50%)가 물꼬를 죄고 있는 게 변수로 작용할 전망이다.
 
◇분양가상한제 = 오는 9월부터는 민간택지에서 공급되는 아파트도 분양가상한제가 적용된다. 이에 따라 공공과 민간 등 모든 신규아파트가 분양가상한제 대상이 된다. 분양가상한제가 도입되면 분양가는 시세의 75-85%선에서 책정될 것으로 예상된다. 분양가가 시세를 웃도는 고분양가 논란은 더 이상 일어나지 않게 되는 셈이다.
 
하지만 분양가상한제가 기존 집값을 끌어내릴 가능성은 크지 않다. 신규주택이 차지하는 비중이 전체 재고주택의 3% 정도에 불과한데다 당장 입주가 이뤄지는 것도 아니기 때문이다. 오히려 시세보다 낮은 아파트를 공급하는데 따른 청약열풍 등 부작용이 우려된다.
 
◇반값아파트 = 정부는 연내 토지임대부와 환매조건부 분양방식의 아파트를 선보일 계획이다. 토지임대부는 토지는 임대료를 받고 주택만 분양하는 것으로, 토지 임대료가 저렴할 경우 분양가격을 대폭 낮출 수 있다. 환매조건부 또한 공공이 챙기는 이윤을 포기하면 분양가상한제 아파트보다 싸게 공급할 수 있다.
 
이들 분양방식은 일단 분양가를 대폭 낮춘다는 상징적인 의미가 크지만 재정부담이 크고, 시세차익이 보장되지 않아 현실성과 실효성은 떨어진다는 게 정부와 전문가들의 분석이다.  
 
◇분당급신도시 = 정부는 이미 발표한 2기신도시 6곳에서 총 34만가구를 공급하는데 이어 분당급신도시도 추가 조성할 계획이다. 분당급신도시는 600만평 이상 규모에 10만가구 정도가 들어설 것으로 보여 공급 갈증을 풀어줄 것으로 기대된다.
 
다만 신도시 발표 시점에는 후보지 인근지역을 중심으로 부동산 값이 급등할 공산이 크다. 무엇보다 분당급신도시의 입지가 2기신도시에 비해 떨어질 경우 파급효과는 크지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 원하는 곳에 원하는 만큼 공급해야만 수급불균형을 해소할 수 있다고 지적한다.