(부동산레이다)돈없어 아파트 투자 못하는 사람들①

[양은열] 우리는 부동산을 투자하는데 “돈”이 없어서 부동산 투자를 하지 못한다고 말하는 사람을 자주 본다. 정말 그럴까? 또, 돈이 있는 사람들은 부동산 투자하는데 별로 어려움을 느끼지 않는다는 말이 맞는 말일까? 돈을 많이 가지고 있으면 있을수록 투자에 있어서 신중해 진다. 따라서 돈을 가지고 있는 사람이 부동산에 투자에 대한 신중성은 그렇지 않는 사람 보다고 더 조심한다. 그러나 다른 점이 있다면 돈을 많이 가진 사람들은 투자에 대해 한번 결정을 하면 지체없이 투자하는 경향이 깊다. 돈이 많은 사람들이 투자수익률에서 승리할 수 있다고 장담하는 이유는 빠른 판단력과 결과에 대한 승복이 강하기 때문이다. 우리 일반사람들은 아마도 부동산 투자에서 가장 큰 요소가 “돈”이라고 생각한다. 이러한 사람들은 단순한 논리로 생각하여 부동산은 돈으로 산다고 알고 있기 때문일 것이다. 그러나 과연 그럴까? 돈은 부동산에서 중요한 요소다. 그러나 가장 중요한 요소는 아니다. 단지 기초적인 요소일 뿐이다. 전쟁에서 돈은 총알과도 마찬가지다. 그러나 전쟁의 승리자는 총알이 많다고 승리하지 않듯 부동산에서도 돈만이 모든 것을 결정짓는 중요요소는 아니다. 부동산에서 투자하기 위해서는 돈 이외에도 여러 가지 요소가 있다. 그 요소로는 돈을 포함하여 ‘정보’ 그리고 ‘타이밍’이다. 이중에 가장 중요한 것은 돈이 아니고 부동산 종목에 맞는 적절한 타이밍이라는 사실을 알아야 한다. 돈은 이를 뒷받침해 주는 기초적인 요소다. 부동산에서는 하나의 요소가 작용해서 성공하지 못한다. 문제는 3가지 요소가 적용 혼합되어야만 부동산의 높은 수익률을 가져 올 수 있다. 다시 말해 3가지 요소(돈,정보,타이밍)가 적절하게 잘 결합이 될 때 부동산의 가격에 영향을 주고 변동을 일으킨다는 것이다. 따라서 이를 잘 활용하여야 수익률을 극대화 시킬 수 있다. 그렇다면 이러한 요소 중에서 돈에 대한 요소는 어떤 역할을 하는가? “돈 모으기가 하늘의 별따기보다 더 어렵다”고들 말한다. 사실이다. 왜 그럴까? 모두 다 돈 모으는데 목표를 걸기 때문이다. 그런데 모으기에만 최선을 다하고 관리하는데는 관심이 적다. 동일한 돈이라 하더라도 어떻게 관리하느냐에 따라 수익률의 결과는 하늘과 땅차인데도 말이다. 우리가 왜 부동산 투자를 하는 것일까? 좀 더 높은 수익률을 찾기 위해서다. 그렇다면 돈도 모으기만 하고 관리하지 못하면 수익률의 차이는 얼마나 날까? 같은 1,000만원을 은행에 예금한 사람과 부동산에 투자한 사람들이 결과는 차이가 많다. 간단하게 이야기하면 은행에 예금해 두면 된다. 부동산에 투자하면 우선 귀찮아 진다. 세금이 어쩌고 부동산 정책이 어쩌고 신경 쓸 것이 너무 많다. 그러기 때문에 많은 사람들은 은행에 예치하는 것이다. 그러나 생각해 보자. 우리가 세상에 태어날 때 부모는 우리가 결정할 수 없다. 그러나 결혼하는 배우자나 사회적으로 만나는 친구들은 얼마든지 선택하여 친하게 지내던가 그렇지 않던가 할 수 있다. 여기서 친구개념을 부동산 투자의 3요소 중 정보의 개념으로 보면 이해하기 쉽다. 배우고 싶지 않으면 안 배워도 누가 뭐라고 하지 않는다. 교육을 받는다든지 친구를 만난다든지 결정은 자신이 100% 결정할 사항이다. 그러나 돈은 가지고 싶다고 해서 가질 수 없다. 결혼도 마찬가지다. 결혼하고 싶다고 해서 결혼할 수 없듯이 돈도 벌고 싶다고 벌 수 있는 것이 아니다. 따라서 돈이나 결혼을 부동산투자 3요소 중 동일한 개념으로 정리하면 이해하기 쉬울 것이다. 다시말해서 돈이나 결혼은 100%로는 아니지만 자신의 노력여하에 따라 결정될 가능성이 높기 때문에 어느 정도 노력하면 달성할 수 잇을 것이다. 이에 비해 부모는 내가 만나고 싶다고 해서 만날 수 있는 것이 아니다. 하늘이 정해 줘야 한다는 것이다. 부동산에서도 마찬가지다. 타이밍이 맞지 않으면 부동산은 사고 싶거나 팔고 싶어도 자기 뜻대로 되지 않는다. 부모를 자기가 선택할 수 없듯이 말이다. 따라서 타이밍이야 말로 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 요소라고 말 할 수 있다. 필자는 “盡人事 待天命”이라는 말을 가슴깊이 새기고 있다. 자기 자신의 일에 최선을 다한 다음에 하늘의 뜻을 기다리는 말로서 부동산에서 교육과 정보수집 현장학습 그리고 투자를 위해 최선을 다한 후에 좋은 수익률이 나오기를 기다려야 타이밍과 비슷한 개념으로 본다. 부동산 투자 3요소 모두 다 중요하다. 그러나 ‘타이밍’이라는 것이 ‘돈’보다 ‘정보’보다 더 중요한 것이라는 것을 알아야 한다. 부동산 투자 3가지 요소에 대해 더 깊이 들어가 보기로 하자. 이곳에선 우선 종자돈에 대해서 이야기 하고 추후 정보와 타이밍에 대해 이야기 하겠다. 종자돈이란? 돈이 많은 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하여 지금의 부자가 된 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 그렇기 때문에 누구나 처음 시작은 종자돈으로 시작한다. 이러한 종자돈의 관리를 어떻게 하느냐 마느냐에 따라 그 사람의 인생이 바뀔 수도 있다. 특히 단순계산식의 수치 논리가 아닌 부동산에서는 종자돈을 보는 관점을 어떻게 보느냐에 따라 그 결과는 천양지차가 있다. 부동산에서의 종자돈에는 유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈으로 나눌 수 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이기 때문에 동일한 돈이라 하더라도 그 결과는 엄청난 차이를 나타내게 되는 것이다. 첫째, 유형의 종자돈이다. 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 단순하게 은행에 있기 때문에 이자 이외의 것은 기대하기 힘든 돈이다. 대부분의 사람들이 초기종자돈을 만들 때 쓰는 방법이다. 이자이외의 수익을 기대하기 힘든데 많은 사람은 은행에 저금을 한다. 왜 그럴까? 아마 은행이라는 안정성 때문이 아닐까? 그러나 돈을 벌려면 안전성보다는 수익률을 절대로 무시하면 안된다. 유형의 종자돈은 가장 기초적인 종자돈이다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다. 하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다. 둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다. 셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다. 남에게 빌리지 않는다는 것이다. 이와 같은 유형의 종자돈은 이자율에 따라 결정되기 때문에 금융기관 이 곳 저 곳 이율이 높은 곳을 따라 이동한다. 그러나 유형의 종자돈이 어느 정도 모아지면 무형의 종자돈 또는 만족적 종자돈으로 반드시 갈아타야 한다. 그렇지 않는다면 유형의 종자돈은 그것으로 생명을 다할 뿐이다. 둘째, 무형의 종자돈이 있다. 이것은 현금은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 예를 들어 보자. 어떤 사람이 300만원을 가지고 있다고 보자. 은행에 넣어두면 유형의 종자돈 그 이상은 아니다. 그러나 이 사람이 청약예금에 가입을 하게 되면 300만원의 종자돈은 아파트 청약이라는 보너스를 받게 되어 어떤 아파트에 당첨되느냐에 따라 유형의 종자돈 보다 몇 수십배 이익을 볼 수 있는 돈이다. 마찬가지로 청약저축에 월5만원씩 저축하여 24개월이 넘으면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자만 있는 게 아니다. 만약 청약통장을 사용하여 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 투자금액의 몇 십배를 안겨다 줄 것이다. 불법이지만 판교 지역 40세 이상 무주택자 청약저축 통장 자체가 아파트 당첨 여부를 떠나 프리미엄만 1억원이 넘는 이유가 왜 그럴까? 무형의 종자돈을 인정하기 때문이다. 셋째, 만족적 종자돈이 있다. 만족적 종자돈은 종자돈이론 중 중요한 부분으로서 동일한 종자돈을 자신이 어떻게 인식하느냐에 따라 종자돈의 개념이 달라진다는 이론이다. 부자는 상대적인 개념이기 때문에 스스로가 부자의 개념을 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있을 수 있듯이 말이다. 이처럼 만족적 종자돈이란 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 된다는 이론과 동일한 개념이다. 굉장히 중요한 개념이기 때문에 종자돈을 모으려는 사람은 각별히 신중해야 한다. 예를 들어보자. 10년전 쯤 기억이다. 도봉구 우이동 S아파트를 가지고 있던 양모씨 이야기다. 우이동 아파트를 팔고 분당으로 이사 갈 계획을 가지고 있었던 양씨였다. 그러나 31평 아파트 시세가 1억3천만원 정도인 S아파트는 아무리 많은 복덕방에 내놓아도 팔리지가 않았다. 위치로 보나 교통, 학군여건으로 보나 타 아파트에 비해 장점이 거의 없었던 아파트였다. 그러나 이렇게 고민하던 차에 아파트를 매입하겠다고 나선 사람이 있었다. 단 조건이 아파트 가격을 5백만원이나 깍아 달라는 것이었다. 그때 당시로는 적은 금액이 아니어서 망설였다. 그러나 스스로 계속적으로 팔지 못해 고민하고 신경 쓰는 것보다 빨리 팔고 양씨 스스로 원하는 분당으로 가는 게 낫다 싶어 과감히 팔 것을 결정하니 마음이 편했다. 도리어 사는 사람이 원하는 금액보다 2백만원을 더 깍아 준 1억2천3백만원에 매매를 했다. 매입하는 사람은 어안이 벙벙하며 연신 감사하다는 말만 되풀이 했다. 그 뒤 양씨는 우이동 아파트 판돈과 대출을 안고 분당 아파트 48평을 2억5천만원에 매입했다. 현재 분당 48평 아파트 시세는 6억원이 넘는다. 만약 양씨가 우이동 아파트를 계속 제값을 받으려고 고집을 부렸다면 분당의 아파트 매입은 고사하고 우이동 아파트마저 아직까지 못 팔았을지도 모른다. 현재 우이동 S아파트 31평 값은 1억 5천만원이다. 만족적 종자돈이란 스스로가 어떤 마음을 가지고 있는냐에 종자돈의 효력이 달려 있다. 매매가란 마음먹기에 달린 것이다. 31평아파트가 3억이면 어쩌고 5억이면 어쩌냐? 결국 돈으로 환금되지 않는 아파트는 아파트일 뿐이다. 중요한 것은 자기 마음에 어떻게 만족을 하느냐에 따라 아파트 가격은 결정된다는 것이다. 중요한 사항이다. 필자의 고등학교 친구 중에 좋은 아파트를 잘 사서 아파트 가격이 자꾸 올랐다고 매번 식사를 접대한 사람이 있었다. 그러나 계속 오르던 아파트는 외환위기를 맞이해서 폭락하고 말았다. 그러나 같이 먹었던 식사는 원래 상태로 돌아오지 않았던 것이다. 거듭 말하지만 만족적 종자돈은 자기가 어떤 만족을 하고 이를 잘 활용하느냐에 따라 효과는 달라진다. 또 예를 들어보자. 우리는 아파트를 매매할 때 5억4천3백만원 중에 3백만원은 쉽게 깍아 준다. 그런데 4천3백만원 짜리 물건을 살 경우 3백만원은 굉장히 크다고 생각하여 깍아 줄꺼라는 생각도 못한다. 동일한 3백만원인데 그 결과는 왜 그렇게 다르게 나타날까? 그것은 스스로가 종자돈을 대할 때 어떤 마음을 먹고 접근하느냐에 따라 돈의 가치가 달라진다는 것이다. 이것이 만족적 종자돈의 위력이다. 또한, 우리가 알아야 할 만족적 종자돈에는 종자돈 제곱법칙이라는 것이 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 종자돈은 금액에 따라 투자가치가 달라진다. 부동산에 돈을 투자하기 위해서는 각 종목마다 최소한의 투자 금액이 있다. 토지가 평당 2만원이라고 해도 토지의 경우 평수가 크기 때문에 많은 돈이 투자된다. 아파트는 더욱 그렇다. 투자는 투자금액과 시간과 비례해서 수익률이 다르게 나타난다. 아파트는 최소 매입 후 2년 정도는 지나야 투자효과가 나타나지만 임야나 밭은 최소한 10년 정도를 보고 투자 하여야 그 효과를 볼 수 있다. 이것이 종자돈 제곱의 법칙이다. 다시 말해 한사람이 임야를 투자했다고 하자. 그런데 임야는 투자기간이 길어서 2년 정도의 기간으로는 수익을 높일 수 없다. 따라서 임야 같은 종목을 2년만에 팔았을 경우 투자 수익률은 제로에 가깝다. 그러므로 투자수익을 남기려면 최소한의 기간과 금액이 종합적으로 맞아 떨어져야 한다. 종자돈 제곱의 법칙에서는 투자금액과 기간을 적절하게 찾아내는 게 가장 중요한 사항이다. 같은 금액을 같은 기간에 투자하였을 경우 나오는 수익률은 천차만별이고, 이를 시기적절하게 찾아내는 것이 종자돈 제곱의 법칙을 실현해 나가는 과정이다. 상기와 같이 필자가 경험한 것을 토대로 종자돈 제곱의 법칙을 부동산에 적용할 경우 100만원은 평균 373만원으로 예상하고 있다. 이와 같이 종자돈에 대해 알아보았다. 그러나 종자돈의 원리는 항상 동일하게 적용되지는 않는다. 투자금액과 투자방법, 투자시기와 투자자의 성향에 따라 다르게 나타난다. 부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다. 돈 없어 아파트 투자하지 못한다는 사람들은 우선 종자돈 3,000만원부터 출발하자. 그리고 이를 기초로 부자의 출발점으로 생각하고 출발하자. 부자는 열심히 찾는 자에게 찾아온다는 사실은 믿으면서 말이다.