상반기 집값 좌우할 4大 정책변수

[이데일리 윤진섭기자]  상반기 집값에 영향을 줄 수 있는 변수에 관심이 집중되고 있다. 현재 거론되는 상반기 부동산 시장 변수는 ▲부동산대책 후속입법 여부 ▲청약제도 개편 안 ▲분당급 신도시 발표 ▲주택담보대출 강화 등 4가지다.

◇부동산대책 후속입법(2월) = 이번 국회에서 부동산 관련 입법이 통과되면 11.15대책과 1.11, 1.31대책에서 나온 공급제도 개편안이 사실상 마무리된다. 반면 임시국회에 제출된 법률 개정안이 통과되지 않을 경우 집값은 다시 불안해질 가능성이 크다.

특히 주택법 개정안의 통과여부가 가장 큰 변수다. 주택법 개정안에는 정부가 열린우리당과의 수차례 협의를 거쳐 확정한 민간아파트 분양가 상한제, 원가공개 등이 포함돼 있다.

최근 시장이 안정된 것도 주택법 개정안이 통과되면 분양가가 낮아져 결국 집값 안정으로 이어질 것이라는 기대 때문이다. 다만 열린우리당 의원들의 집단 탈당과 건설업계의 반발 등이 확산되며 입법과정이 순탄치만은 않을 것이라는 전망도 나오고 있다. 

◇주택담보대출 규제(3월) = 시중 은행의 주택담보대출 규제도 변수 가운데 하나다. 시중 은행은 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 7월부터는 모든 지역 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다.

예외 규정이 많다는 지적도 있으나 이번 조치는 주택 수요자에게 악재로 작용할 것이라는 게 전문가들 견해다.

양해근 우리투자증권 부동산 팀장은 “시중 은행이 담보대출을 규제할 경우 수요자들이 위축될 수 밖에 없다”며 “대출이 막히면 강남권의 고가 아파트를 중심으로 먼저 거래가 위축될 것"이라고 말했다.

◇청약제도 개편안(3월) = 올 9월부터 시행되는 청약제도 개편 방안이 3월 중 확정된다. 개편안의 기본골격은 모든 주택에 가점제도를 적용한다는 것이다. 

중대형 주택의 경우에도 가점제도를 적용하면서 어떤 방식으로 운영할지가 초미의 관심사다. 배점기준으로는 ▲가구주 연령 ▲부양 가족수 ▲가구소득 ▲무주택기간 ▲청약 가입 기간 등이 포함될 전망이다.

이대로 개편안이 확정되면 가점제에서 불리한 사람들이 올 상반기 '바닥가격 매수'에 나서 집값이 불안해질 수 있다. 하지만 기존 청약자들의 반발을 우려해 가점제 대상 평형이나 물량을 줄일 가능성도 있다.

◇분당급 신도시(6월) = 올 6월에 발표 예정인 분당급 신도시 발표도 집값에 영향을 줄 변수로 꼽힌다. 정부가 이번 신도시는 강남 수요를 대체할 만한 곳이라고 밝혀왔기 때문에 파급 효과도 클 전망이다.

강남을 대체할 만한 신도시가 발표된다면 인접 지역을 중심으로 집값이 다시 강보합세를 보이거나 시장에 나왔던 매물이 다시 들어갈 수 있기 때문이다.

이미 후보지로 떠오른 경기도 광주 오포 일대와 용인 모현 등지는 땅값이 오른데 이어 집값도 꿈틀거릴 조짐이다.