(하반기부동산)"분양가 규제시대 개막"

[이데일리 윤진섭기자] 분양가상한제와 청약가점제는 올 하반기 주택시장의 최대 변수로 꼽힌다. 시세보다 저렴한 새 아파트가 쏟아지면 기존 주택시장도 영향을 받을 전망이다.
 
청약가점제 도입으로 실수요자들의 당첨기회가 확대되지만 전매제한으로 시세차익을 노리기는 힘든 상황이다.

◇9월 분양가상한제·청약가점제 시행

9월부터 분양가상한제가 확대 도입된다. 공공주택에만 적용해온 분양가 상한제를 민간주택에도 적용하는 방안이 지난 4월 국회를 통과했다. 이에 따라 1999년부터 시행되고 있는 민간주택의 분양가 자율화는 9월부터 종지부를 찍는다. 분양가 상한제가 시행되면 분양가는 지금보다 20% 안팎에서 떨어질 전망이다.

분양가는 택지비에다 기본형건축비, 가산비를 더해 결정하는데 우선 택지비는 예외가 있지만 감정가를 원칙으로 하며 기본형건축비는 정부가 7월중 확정해 발표한다. 분양가 상한제와 함께 수도권 투기과열지구 등에서는 분양원가가 공개된다.

아울러 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 10년 범위이내에서 전매가 제한돼 당첨된 주택을 일정기간은 매매할 수 없다.

1978년 도입된 청약제도도 9월부터 실수요자 위주로 바뀐다. 개편 방안의 골자는 무주택기간이 길며 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지도록 하는 것이다.

제도 개편에 따라 청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 추첨방식으로 25%를 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다.

◇청약전략 다시 세워야

또 청약예금 가입자들에게 공급되는 85㎡ 초과 주택은 공급주체에 상관없이 채권입찰제를 우선 적용해 채권을 많이 산 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

청약저축 가입자들을 위한 85㎡ 이하 공공주택의 청약방법은 현행대로 유지된다. 가점제가 도입되더라도 지역우선공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 현행대로 유지된다. 
 
수요자 입장에서는 9월부터 시행될 청약가점제의 유.불리 여부에 따라 청약전략을 세워야 한다. 유주택자나 신혼부부, 독신자 등 무주택기간이나 부양가족 수 등에서 당장 점수를 끌어올릴 수 없는 수요자는 9월 전에 청약하는 게 낫다.

반면 장기 무주택자 등 가점제 고득점자는 9월 이후 분양하는 아파트에 느긋하게 청약하면 된다. 당첨확률이 높은데다 분양가 상한제 시행으로 똑같은 아파트라도 지금보다 더 싼 값에 분양받을 수 있기 때문이다.
 
◇토지보상제도 변경 '대토보상'

정부는 토지보상금이 부동산시장으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 대토보상을 도입하는 방안을 추진 중이다. 대토보상을 가능하게 하는 토지보상법 개정안은 현재 국회 통과절차가 진행중이다.

대토보상은 토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 것으로 이번 국회를 통과하면 7월부터 곧바로 시행된다. 정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다.

채권보상은 현재 부재지주가 1억원을 넘는 금액을 보상받을 경우 1억원초과분에 대해서만 의무화돼 있고 현지인은 희망할 경우에 채권보상을 받을 수 있다.

정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권장기보유시 인센티브를 주는 방안도 강구중이며 이달 말 또는 내달 초에 발표할 계획이다.
 
이와 함께 부산·광주·대구·대전 등 일부 지방 광역시가 투기과열지구에서 조만간 해제될 것으로 예상된다는 점도 하반기 부동산 시장의 주요 변수다.