첫째, 지목변경이다.
지목변경과 용도변경을 헷갈리는 사람들이 많은데, 용도변경은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 필자는 여러 차례 각종 강연과 책에서 ‘지목’보다는 ‘용도’에 신경을 쓰라고 말한 바 있다. 이유는 용도는 마치 내가 부모를 바꿀 수 없는 것처럼 할 수 있는 일이 없지만, 지목변경을 통하면 지가상승을 기대할 수 있기 때문이다.
현황인 농지와 밭은 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지로 변경하는 것을 지목변경이라고 한다.
기본적으로 땅의 지목은 28가지 지목이 있는데, 일반인이 보기에는 땅의 효용가치가 모두 같아 보인다. 땅이 있으면 어떤 건물이든 지주 마음대로 지을 수 있을 것으로 생각하는 건 오산이다. 현행법상 지목별로 지을 수 있는 건축물이 정해져 있어 허용된 건축물만 지을 수 있다는 것을 모르기 때문이다.
두 번째, 임야가 전이 되면 돈이 된다.
위에 첫 번째 지목변경의 이야기에서 이어진 내용이기도 하다. 앞서 지목변경을 말했으니, 대다수가 농지나 임야를 사서 대지로 변경해 땅값을 올릴 생각을 했을 것이다. 보통 땅값은 임야, 논, 밭 순서대로 비싸다. 즉, 임야는 개발제약이 많이 따르고 경사로 인하여 개발이 쉽지 않아 효용가치가 떨어진다는 뜻이기도 하다.
세 번째, 군사시설보호구역 해제
만약 내가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이라면, 그 땅을 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 하기가 어렵다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고, 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역이다. 따라서 이 구역 안에서 관계 행정청이 특정사항에 관한 허가 기타의 처분을 하고자 할 때는 미리 국방부장관이나 관할 부대장과 협의를 해야 한다.
하지만, 무조건 군사시설보호구역의 땅이 메리트가 떨어지는 것은 아니다. 국방부는 군사시설보호구역 건축기준을 완화하거나, 주민들이 재산권 행사를 할 수 있게 노력해왔다. 그 결과 지난해 여의도 면적(2.9㎢)의 약 74배에 달하는 215.58㎢ 규모 토지를 군사시설 보호구역에서 해제 또는 완화했다. 대부분이 국유지와 보전산지였던 곳이기에 불만이 많았지만, 올해 강원도에서는 국유지와 보전산지 위주가 아닌 토지 활용가치가 높은 취락 지역, 미 상업지역 등 도시화 지역 위주로 선정해 해제할 예정이라고 밝히기도 했다.
장기적으로는 순차적으로 군사시설보호구역을 해제할 예정이기에 주목하는 것이 좋지만, 투자기간을 단기적으로 보는 것은 위험하다. 장기적으로 묶어놔도 되는 여유자금으로 진행하기를 추천한다.