(법원경매천하평정)법원경매 특징-(2)단점

[우형달] 법원경매 특징 - (2) 단점 이번에는 법원경매로 부동산에 투자하려 할 때 겪게 되는 어려움에 대해서 살펴보기로 하자. 1) 공부를 많이 해야 한다 일반 매매라면 중개업자등의 도움을 받아 자신이 권리분석을 할줄 모른다고 해도 얼마간의 복비를 지불하면 거래에서 발생할 사고를 줄일 수 있고 또 나중에 사고가 발생하면 일정한 범위 내에서는 보상 등을 받을 수 있지만 법원경매의 경우 처음부터 끝까지 오직 자신의 힘으로 모든 문제를 해결해야 한다는 점이 무엇보다 큰 부담인 것은 분명하다. 경우에 따라서는 경매컨설팅업체를 이용할 수도 있지만 크게 기대하지 않는 것이 현명하고, 좋은 물건을 낙찰 받고 싶다면 공부하여 직접 선정하는 수밖에 없다. 2) 수고를 훨씬 많이 해야 한다. 1건 응찰하려면 최소한 5건은 현장 확인을 해야 응찰할만한 물건 하나를 만날 수 있을 것이고, 보통은 10여건 조사하고 한건 응찰해도 양호한 편이라고 할 수 있다. 그리고 다섯 번 정도 응찰해서 1건 낙찰 받으면 잘했다고 할 수 있다. 그러나 요즘처럼 부동산 매매시장의 분위기를 반영해서 법원경매시장으로 물건이 늘어나고 응찰자수는 줄어들어 낙찰가격이 낮아지는 전반적인 상황에서는 수익률을 오히려 올라갈 수 있음은 장점이라고 할 수 있다. 정리해보면 한건 낙찰 받으려면 최소한 50여건의 물건조사가 필요하다는 계산이 나온다. 한건 조사할 때 보통 비용을 5만원정도로만 계산해도(물론 기회비용까지 포함해서) 계산해보면 250-300만원 정도는 낙찰원가에 계산해야 한다. 3) 초보가 수익(율) 높은 물건을 낙찰받기가 쉽지 않다 현재 법원경매의 붐이 일어나고 있다. 아마도 외환위기이후의 부동산시장의 학습효과 때문으로 판단되는데, 법원경매시장은 뛰어들면 회자되고 있는 것처럼 높은 수익을 올릴 수 있는 것으로 생각하는 분들이 많다. 특히 이제 막 경매를 공부하시는 초보투자들에게서 쉽게 볼수 있는 현상인데 결론부터 말씀드리면 천만의 말씀이다. 무슨 말인가 하면 이제는 법원경매 역시 상당히 대중화(물론 아직도 모르는 분들이 많기는 하지만)되어 물건선정등 기본적인 조건은 공평해졌지만 우수물건을 선정하는 데는 차이가 분명하게 난다. 높은 수익은 초보들이 보기에는 하자가 있어 도전해 볼 엄두가 나지 않는 물건에서 높은 수익이 나는 것이 일반적인데, 초창기에는 이런 물건을 내 것으로 하기에는 많은 어려움이 있는 것이 현실이다. 4) 명도가 쉽지 않다 법원경매의 가장 큰 난관이 무권리 자들이 염치없이 달려들 때 겪게 되는 “명도”과정에서의 어려움은 일반투자자들이 혼자 넘기에는 어려운 것은 분명하다. 또한 근본적으로 명도가 안 되는 물건도 있다. 일반 투자자 수준에서 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 아무 물건이나 응찰해서 내 것으로 할 수 있다고 생각하는 점에 대해 잠깐 이야기 하고 싶다. 경매로 살수 있는 물건에는 기본적으로 부동산이라고 하면 낙찰받지 못할 물건이 없는 것은 사실이다. 하지만 이것은 어디까지나 교과서에 나와 있는 말씀이고, 현실적으로는 초보자들은 절대 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당히 있다. 이런 물건들은 경매물건 그 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 발을 담갔다가는 상식 밖의 일로 고통을 당하게 되고 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없을 뿐만 아니라, 심한 경우에는 온갖 공갈, 협박을 당하는 등 상상도 할 수 없는 꼴을 당할 수도 있기 때문이다. 법치 국가인 대한민국에서 백주 대명천치에 어떻게 그런 일을 당할 수 있냐고 의아해 할 수도 있겠지만, 그럴 가능성이 있는 물건들 중 대표적인 것이 유흥시설이 세 들어 있는 근린상가나, 여관, 단란주점, 주유소, 시골 농가 등이다. 경매당한 근린시설 등에 세 들어 있은 종교시설(소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육 도장 등)도 초보자가 명도 대책 없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 험한 꼴 당하기 십상이다. 왜냐면 이런 물건으로 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행이 원초적으로 불가능하기 때문이다. 마지막 방법으로 선택한 집행관조차도 집행을 거부한다면 그땐 어떻게 한단 말인가? 집행관들이 가장 꺼리는 명도현장 물건의 0 순위가 다름 아닌 이런 부동산들이다. 시간 걸리고 돈 들여 인도, 명도소송 등을 다해서 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 물리적 충돌 등을 우려해 집행을 거부하고, 합의하라고 종용하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다. 그 다음부터는 주객이 전도되어 아무 권리가 없어 나가줘야 할 세입자가 오히려 큰 소리 쳐대는 기가 막히는 꼴을 당하게 된다. 이런 경우에는 돈도 돈이지만 마음고생이 이만저만이 아니다. 5) 농촌 경매물건은 위험하다. 부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것이 토지이고, 부동산 투자 종목에서 변수가 가장 많은 것이 땅 투자이고 시골의 농토 등은 정확한 형상이나 위치 경계나 가격 파악이 어렵기도 하고, 경매를 통한 땅투자는 변수가 더욱 많다. 가끔 다른 전문가들의 글을 보면 법원경매를 통해 시골의 땅이나 농가주택을 낙찰받아 주말농장이나 노후용등으로 활용하라는 글을 보면 아찔하지 않을 수 없다. 시골주택은 매매를 통해서 구입해도 마을 주민들의 텃세를 극복하려면 여간 어려운 것이 현실인데, 하물며 법원경매로 내 마을 내 이웃의 주택이나 농토를 구입한 사람이 환영받지 못하는 것은 자명하다. 왕따 0순위다. 내려가 살아도 스트레스이고 만약 낙찰받은 주택을 비워두기(주말용이어서)라도 한다면 온전히 관리하기 어렵다. 평생 땅을 일구며 살아온 촌부의 눈에 자가용 끌고 주말에만 왔다가 쉬었다 가는 도회지 사람이 이뻐보이지 않는 것은 당연하다. 누구도 도와주지 않으며 농기계 한번 빌려주지 않는 것이 현실이다. 땅을 구입(낙찰)하여 농사짓는다 해도 별반 다르지 않다. 난감하기 이를 데 없다. 6) 원하는 지역의 물건을 만나기가 쉽지 않다. 경매로 투자할 때 가장 큰 불편함이다. 자신이 투자하고자 하는 지역이나 가격대가 딱 맞아떨어지는 경우가 많지 않다는 점이다. 뉴타운 지역의 빌라나 연립 등의 경우는 웬만하면 동네 부동산 중개업소에서 1차 정리를 해버리기 때문에 매물이 적기도 하지만 경쟁률 또한 치열하기도 하다. 7) 일정이 불투명하다. 변수가 많다. 매각기일 직전에 취하, 변경, 연기되는 사례가 많다. 마음에 드는 물건이어서 각종 분석을 다하여 입찰하러 법원에 갔는데 취하 등으로 진행하지 않는 경우가 자주 있으며 매각이후 잔금납부시까지도 합의, 변제 등으로 경매취하, 취소되는 경우가 많다. 채무액이 시세에 비해서 훨씬 많지 않는 경우에는 도중에 경매가 취하되는 경우도 자주 발생한다. 잔금을 지급하기 전까지는 내 부동산이 아니다. 8) 소유권을 빼앗길 수도 있다. 매매와 법원경매의 가장 큰 차이가 바로 이점이다. 매매로 소유권을 취득했다가 잘못되는 경우에는 법적 절차를 통해서 얼마든지 구제받을 수 있지만, 권리분석을 잘못해서 잔금납부로 취득한 소유권을 그 부동산에 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전청구권가등기등의 권리를 가지고 있던 권리자가 소유권이전후에 권리행사를 하게 되면 소유권을 빼앗기는 경우가 발생할 수도 있다. 즉 권리분석을 잘못하면 불측의 피해를 입지만, 권리분석자체는 그다지 어렵지 않아 욕심 부리지 않고 등기부상의 기본적인 학습만 제대로 하면 된다.