[최인용 세무사의 절세 가이드]신규주택구입시 꼭 거주 해야만 비과세 가능하다

[최인용 가현택스 대표세무사]최근 8.2 대책의 주택에 대한 개념은 투자의 대상이 아닌 거주목적이라는 것이다.

주택으로는 거주도 하지만 임대도 가능하므로 다주택자는 임대사업자에 준하여 임대사업자 등록을 하라는 것이고, 1주택자는 거주를 목적으로 하므로 거주를 해야 한다.

따라서 조정대상 지역이라는 서울 경기일부 부산일부와 세종시 에서는 앞으로 주택을 구입할 때 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 거주를 하여야 한다. 이에 대한 자세한 내용을 알아보자

①조정대상지역에서의 새로운 주택 취득은 2년 거주 필요

조정지역은 신규아파트의 청약시장을 대상으로 지정하였던 지역이다. 이러한 조정지역은 다음과 같다. 서울 전지역 , 경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 그리고 세종시 이다.

8.2 대책에서는 8월 2일 이후로 해당 지역에서 신규로 주택을 취득한 경우에는 2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주도 해야 한다.

1세대 1주택 비과세의 요건은 1세대인 거주자가 국내에 1주택을 2년간 보유하는 것이 핵심 이다. 조정지역에 해당되지 않는 지역은 2년 보유만 하여도 비과세가 가능하다.

② 거주 요건은 사실관계의 판단이다.

‘2년간 거주요건이 필요하다‘는 것은 한 문장일 수 있지만, 세금의 차이는 매우 클 수 있다. 실제 거주 하지 않는 경우에는 비과세가 인정 되지 않으며, 장기보유공제도 덜 받게 되어 세금이 수 천 만원 이상 차이가 날 수 있다.

거주해야 한다는 의미는 주소지만 새로 산 주택에 둔다는 개념이 아니다. 세법적으로 판단할때 거주요건은 실제로 거주해야 한다. 즉 사실의 판단 문제이다. 따라서 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우, 다른 곳에서 거주하는 것이 밝혀지는 경우 등은 인정되지 않는다.

이 제도는 새로 만들어진 것은 아니며, 지난 2011년까지 존재하던 제도였다. 2012년 주택가격이 안정되면서 세법의 개정으로 없어진 이후 다시 생겨난 제도이다. 이전 판례에서는 배우자가 같이 동거하지 않은 경우, 주거 사실이 입증되지 않는 사례들에 비과세를 인정하지 않는 많은 판례들이 있다.

이번 문재인대통령의 주택에 대한 메시지는 하나이다. 주택은 거주가 목적이어야 한다. 투자의 대상이 아니다.