(알면 힘이 되는 법)부동산 위조 사기 예방법

[최광석] 최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있다. 그 유형으로는 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다. 매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부 상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리고 있다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다). 한편, 임대차와 관련해서는 해당 부동산을 월세로 임차한 후, 이를 사용하던 중 임대인의 신분증을 위조해서 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭하면서 해당 부동산을 전세로 임대하여 전세금을 편취하는 사건이 종종 발생하고 있다. 이 때 사기범은, 자신이 실제 임대인과 임대차계약을 체결하면서 알게 된 실제 임대인명의의 예금구좌를 전세 임차인에게 알려주어 전세금의 일부를 그 구좌로 송금하게 하는 등 자신을 진정한 소유자로 믿게끔 치밀하게 계산된 행동을 하는 사례도 있었다. 한편, 신분증이 아니라 부동산등기부등본을 위조하는 사례도 있었다. 이러한 경우는, 사기범이 제시한 부동산등기부등본에만 의존하지 말고, 별도로 등기부등본을 발급받아 등기부등본의 진위를 확인하는 것으로 간단히 예방될 수 있다. 현행법 하에서는, 위조된 공문서를 믿고 거래한 경우 아무리 위조가 정교하게 이루어져서 그 진위를 식별할 수 없었다고 하더라도, 최종적으로는 대개 진실한 소유자가 권리를 보호받는 반면, 거래상대방은 피해를 입는 구조로 결론지어진다. 즉, 위조된 서류를 통해 매매에 따른 이전등기까지 받았다고 하더라도, 소유자가 재판을 통해 이전등기의 말소를 받게 되는 것이다. 따라서, 자신에게 권리가 있다고 행세하는 사람과 거래하는 상대방으로서는 그 사람의 권리확인에 더욱 철저한 주의를 기울여야 한다. 우선, 공문서 그 자체에 대해서 육안으로 세밀하게 확인만 하더라도, 위조사실을 적발할 수 있는 경우도 있다. 실제로도, 위조된 주민등록증을 믿고 진정한 소유자인 것으로 알고 거래를 했는데, 결국 나중에 사기사건으로 확인되어 상당한 피해가 발생한 이후에 다시 확인한 결과, 부동산등기부상의 소유자 인적사항과 위조된 주민등록증과를 비교해서 주민번호 중 1개가 다르다거나, 한자가 약간 차이가 있었던 것이다. 이 경우에는 조금만 더 주의를 기울였더라면 사기범행을 예방할 수 있었을 것이다. 또한, 권리자라고 칭하는 사람의 신분증확인은 물론 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지를 확인할 필요가 있고, 이러한 확인은 잔금지급시가 아니라 부동산계약체결 당시부터 이루어질 필요가 있다는 것이다. 일반적으로, 개인간의 거래이건 아니면 중개업소가 개입된 거래이건간에 등기권리증의 확인은 계약체결 당시에 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 관행이다. 이는, 등기귄리증을 거래당사자가 진정한 소유자인지 확인하는 서류로 인식하기보다는, 소유권이전등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하기 때문이다. 이러한 관행에 따른다면, 결국 계약체결당시에는 거래상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수 밖에 없게 되어, 신분증위조가 횡행하는 최근의 상황에 비추어 볼 때, 이러한 관행에는 문제가 있는 셈이 된다. 더구나, 부동산거래의 특성상 권리를 취득하고자 하는 사람으로서는 부동산등기를 넘겨받기 이전에 계약금, 중도금이라는 명목하에 상당한 대금을 미리 지불하게 되어, 잔금지급이전에 사기범이 도주해 버린다면 등기권리증을 확인할 수 있는 기회조차도 가지지 못하고 사기피해를 입게 되는 것이다. 물론, 중개업소가 개입된 거래일 경우, 현행 판례상으로 중개업소가 상대방의 위조된 신분증만을 믿고 거래를 체결한 경우, 중개업소의 과실을 인정하여 손해배상책임을 인정하고는 있어서, 피해자의 입장에서는 이를 통해 피해를 배상받을 수는 방법은 있지만, 이 경우에도 중개업소에게 전적으로 손해배상책임을 인정하지는 않고 피해자의 과실도 인정하고 있어(과실상계), 일정부분의 손해는 피해자가 스스로 부담할 수 밖에 없는데다가, 대부분의 중개업소 역시 이러한 사고에 대비한 보험가입액수가 1억 원 정도로 한정되어있는 것이 일반적이어서, 피해금액이 큰 부동산사기사건에 대해서는 만족할만한 피해보상이 이루어지지 못할 수도 있다. 따라서, 계약체결 당시부터 상대방의 신분증 뿐 아니라, 등기권리증 소지 여부까지도 확인한다면 사기를 예방하는데 훨씬 많은 도움이 될 수도 있다. 그러나, 등기권리증도 위조되는 경우가 많은 현 상황에서는 등기권리증만으로도 거래의 안전을 장담할 수 없다. 더구나, 사기범이 신분증 뿐 아니라, 등기권리증까지 위조하여 사기행각을 벌였다면 거래한 중개업자에게는 특별한 다른 과실이 없는 한 중개업자의 업무상 과실은 없다고 보아 중개업자에게도 책임을 묻기가 곤란한 것이 현행 판례의 입장이라는 점에서 본다면, 최종적인 피해는 사기피해자에게 전부 돌아갈 수 밖에 없다. 이러한 점에서는 본다면, 계약당시에 상대방의 등기권리증까지 확인하였다고 하여 마음을 놓을 것이 아니라, 잘못될 경우 피해 전부가 거래당사자에게 돌아올 수 있다는 점에서 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 논리가 되는 것이다. 이러한 점에서, 최근에 모 법무사가 위조된 등기권리증의 외관을 주의 깊게 살펴 사기위조범을 적발한 사례가 사고예방을 위해 좋은 귀감이 될 수 있다. 이러한 사례에 비추어 본다면, 거래금액이 꽤나 큰 부동산거래에 있어서는 거래 초기단계에서부터 해당 전문가(법무사, 변호사 등)를 통해 해당 부동산거래에 대하여 충분히 자문과 검증을 받은 후에 계약을 진행하는 자세가 필요하다고 사료된다. 단적인 예로, “등기권리증”이라는 서류를 이전등기에 필요한 소요서류로만 인식하는 자세에서 벗어나, 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 확인할 수 있는 중요한 자료라는 차원에서 접근하면서, 그 내용을 검증하고 확인할 전문가의 도움을 구하는 마음가짐이 바로 그것이다. 결국, 부동산사기를 예방하기 위해서는 신분증이나 등기권리증과 같은 서류를 본인 스스로 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 더 나아가 서류에만 의존하지 않고 직접 해당 부동산을 방문하여 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 탐문하는 등의 노력이 요구되며, 아울러 해당 전문가의 도움을 그 때 그 때 구하는 자세가 필요한 것이다. 해당 전문가에 대한 자문은, 사고예방에 도움이 될 수 있음은 물론이고, 그럼에도 불구하고 예기치 않은 사고가 발생할 경우 해당 전문가에 대한 손해배상청구를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것이다.