"대출 풀어도 금리가 무섭다"...관망세 지속되나

[이데일리 하지나 기자] 정부가 생애최초 주택구입자에 대한 대출규제를 완화하기로 했지만 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 적용 대상이 제한적인데다 금리 인상 우려가 더해지면서 거래절벽 현상은 이어질 것이란 전망이다.

생애최초 주택구입자 ‘숨통’..서울 외곽 거래 가능

19일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주(89.4)보다 0.6포인트 하락했다. 6주 연속 하락세다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 다주택자의 절세 매물이 늘어난 가운데 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려 등으로 매수자들이 관망세가 짙어지고 있다.

정부는 오는 3분기부터 대출규제 완화를 통한 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역이나 주택가격, 소득과 관계없이 80%까지 완화하기로 했다. 현재 4억원의 대출한도도 6억원으로 상향한다.

남산에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습(사진=연합뉴스)

우선 시장에서는 생애최초 주택 구입자의 대출을 완화하면서 일부 숨통을 터줬다는 점에서 긍정적으로 평가한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 서울 외곽지역의 전용면적 60㎡ 유형이나 경기·인천 등 수도권 주요 지역의 주택 구입시 여신 활용이 다소 수월해질 수 있다”고 말했다.

대법원 등기정보광장 통계를 살펴보면 집합건물을 생애최초로 매입한 소유권이전등기(매수) 완료 인원은 △2019년 41만4732건 △2020년 54만506명 △2021년 51만3208명 △2022년(5월 기준) 14만1424명을 기록하고 있다. 특히 올해는 전반적인 생초자 매입세는 줄었지만 30~49세 생초자의 집합건물 매입비중이 63.17%를 기록하고 있다. 이번 조치로 20~40세대의 자가 이전 여신부담이 다소 낮아질 전망이다.

고소득자 등 적용대상 제한적..금리 연내 8% 관측도

하지만 실수요자들의 적극적인 매수세로 이어지긴 어렵다는 전망이다. 실제로 대출한도 6억원을 받기 위해선 아파트 가격이 7억5000만원 이하여야 하는데 KB부동산 리브온에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가는 12억7818만원이다.

이마저도 고소득자에게 제한적으로 적용될 가능성이 크다. 대부분 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40%에 걸려 추가 대출이 어렵기 때문이다. 예를 들어 연소득 5000만원의 무주택 근로자가 빌릴 수 있는 최대 대출 가능액은 3억1000만원 수준(DSR 39.94%)이다(금리 5%, 30년 원리금균등분할상환시). 하지만 같은 기준으로 맞벌이 부부 연소득 1억원의 경우 최대 대출 가능금액이 6억2000만원(DSR 39.94%)으로 늘어난다. 6억원 한도까지 대출을 받을 수 있게 되는 셈이다.

정부가 청년들의 미래소득을 반영한 DSR을 적용키로 했지만 이 또한 20대 초반(20~24세)의 경우 연소득이 6400만원은 넘어야 6억원을 빌릴 수 있다. 20대 초반은 미래소득 증가율을 51.6%까지 인정해주지만 20대 초반에 연봉 6400만원은 쉽지 않은 금액이다.

김효선 NH농협은행 All100 자문센터 부동산 수석위원은 “추가적인 LTV완화로 인한 거래 활성화는 제한적일 것으로 보인다”면서 “무주택자가 아닌 생애최초라는 점에서 대상이 매우 한정적이고 DSR 규제가 기존대로 시행되고 있어 7월 이후 1억 이상 대출자에게도 DSR 규제가 적용되면서 더욱 강화되기 때문에 서울 집값이 높은 상황에서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다”고 말했다.

금리인상도 부담이다. 현재 시중은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리 상단은 연 7%를 넘어섰다. 연내 8%대에 진입할 것이라는 관측도 나온다. 3억원을 4%의 금리로 30년간 빌렸을 때 월 원리금상환액은 143만원이었지만 금리가 8%로 오르면 220만원으로 늘어난다. 함 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 이자부담이 과거보다 커졌고 집값 고점인식과 주택가격 정체로 인해 주택구입과 관련된 수요자의 매수 적극성이 낮아진 상황으로 이로 인한 거래 순증을 기대하기는 제한적”이라고 말했다.