[대박땅꾼의 땅스토리]그린벨트 땅도 하기에 따라 '금싸라기' 된다

[전은규 대박땅꾼Lab 소장] 개발이 불가한 개발제한구역(그린벨트)의 땅은 투자가치가 있을까 없을까. 언론에 종종 나오는 토지 전문가들의 일부는 그린벨트 땅을 사면 안 된다고 하기도 하고, 누군가는 그린벨트 땅이 향후 높은 수익을 얻을 수 있다고 한다. 누구의 말이 맞을까. 둘 다 맞는 말이다.

일단 초보 투자자들이 그린벨트의 땅을 사기에는 무리가 있다. 그린벨트 땅은 건축이 불가능할 뿐 아니라 개발 제한으로 지가 상승을 기대하기 어렵다. 또 그린벨트가 언제 풀릴지도 모른다. 수도권 그린벨트의 경우 지가도 비싸다. 수도권 그린벨트가 개발이 안 되는 지역임에도 불구하고, 지가가 높은 이유는 정부가 수도권의 인구 증가 및 개발 압력으로 그린벨트를 풀 것이라는 투자자들의 기대감 때문이다.

하지만 언제 풀릴지도 모른 채 몇 년 혹은 몇 십 년 기다려야 하는 것이 그린벨트다. 필자에게도 가슴 아픈 추억이 있다. 그린벨트가 풀린다는 지인 말만 듣고 남양주 지금동 그린벨트에 투자했다. 그 후 지금동 중 내가 투자한 지역만 그린벨트가 풀리지 않는 것을 알게 됐다. 그 정보가 확실한지 따져보지 않은 나의 실수였다. 그래서 그 땅은 지금도 그대로 그린벨트로 묶여 있고 지가도 매입 당시와 큰 차이가 없다.

반면 그린벨트가 풀리게 되면 지가는 급등한다. 보통 그린벨트가 해제되면 6개월~1년 간격을 두고 평균적으로 30~40% 가량 지가가 상승한다. 일부 땅들은 2배 이상 뛰기도 한다. 그래서 그린벨트만 전문적으로 하는 토지 고수들도 있다. 이들은 이축권, 이주자택지, 생활대책용지(상가딱지)를 원주민에게 사들여 웃돈(프리미엄)을 얹어 되팔기도 한다.

혹은 그린벨트의 땅이나 그린벨트 내 취락지구 땅을 미리 선점한다. 향후 그린벨트가 풀리면 이축권, 이주자택지, 생활대책용지가 나오게 되고 그 땅은 어마어마한 웃돈이 붙게 된다. 이것들이 웃돈을 많이 붙게 되는 이유는 그린벨트 내에서 유일하게 주택·상가를 건립할 수 있기 때문이다.

지난 2007년 판교 신도시의 경우 생활대책용지 웃돈이 4억여원, 이주자택지 웃돈이 9억원 선이었다. 이주자택지의 경우 웃돈이 최고 12억원까지 상승했다. 이 때 생활대책용지 또는 이주자택지를 받았던 지주들은 웃돈으로 꽤 높은 수익을 얻었다.

필자가 이 글로 인해 다시 한 번 강조하고 싶은 말은, 지인 말만 듣고 거래하지 말고 투자를 마음 먹었다면 스스로 적극적으로 공부하고 비교해보아야 성공적인 투자를 할 수 있다는 점이다.