재건축 3대 규제책 줄줄이 시행

[이데일리 남창균기자]  하반기부터 재건축 규제가 크게 강화된다. 초기 재건축단지는 안전진단 장벽을 통과해야 하며 사업승인을 받은 단지도 기반시설부담금과 개발부담금 등 각종 부담금을 추가로 물어야 한다.  

건설교통부 관계자는 7일 "8.31대책과 3.30대책에서 도입된 재건축 관련 규제가 7월부터 잇따라 시행된다"며 "정부의 재건축 관련 대책은 일관성 있게 추진될 것"이라고 말했다. 

◇기반시설부담금 7월12일 시행 = 모든 신축·증축 건축물에 대해 건축허가(사업시행인가)때 기반시설부담금을 부과한다. 부담금은 면적이 넓고 땅값이 비쌀수록 커진다.

재건축아파트는 늘어나는 면적(증축분)에 대해서만 부과하는데 강남권의 경우 가구당 500만-2000만원 정도 부담해야 한다. 건교부에 따르면 서울 송파구 재건축아파트(33평형)의 경우 부담금은 1333만원이다. 다만 조합이 기반시설을 직접 설치할 경우(876만원) 457만원만 내면 된다. 

기반시설부담금은 사업시행인가 후 2개월 안에 재건축조합에 일괄 부과한다. 이에 따라 7월12일까지 사업시행인가를 받지 못한 단지는 부과대상이 된다. 다만 기반시설부담금은 나중에 개발부담금을 부과할 때 공제해 준다.   

◇안전진단 강화 8월25일 시행 = 재건축 추진의 1차 관문인 안전진단 절차가 크게 강화된다. 그동안은 통과의례에 불과했지만 앞으로는 실질적인 '관문'이 되는 것이다.

건교부에 따르면 조합추진위가 시군구청에 예비안전진단을 신청하면 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등 공적기관이 예비안전진단 평가를 맡도록 할 방침이다.

안전진단 평가항목도 현재 45%인 구조안전성 가중치를 대폭 높이는 반면 15%인 비용분석 가중치는 낮추기로 했다. 구조안전에 문제가 없을 경우 안전진단을 통과하지 못하도록 하기위해서다. 안전진단을 통과한 경우에도 시·도지사나 건교부가 필요시 재검토를 결정해, 재건축 사업 시행결정을 취소할 수 있도록 했다. 

◇개발부담금 9월25일 시행 = 9월25일까지 관리처분계획인가(일반분양 전) 신청을 하지 못한 단지는 시세차익의 일부를 개발부담금으로 내야 한다. 

정부는 강남권의 100여개단지, 8만여가구가 대상이 될 것으로 보고 있다. 조합추진위 설립부터 준공 때까지의 개발이익이 3000만원을 넘을 때 부과한다. 개발이익이 1억원이면 1600만원, 2억원이면 6500만원, 3억원이면 1억1500만원을 내야 한다. 강남구 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 가격이 많이 오른 곳은 1억-2억원 정도의 부담금을 내야할 것으로 보인다.

재건축사업이 지연되면 부담금이 지나치게 커질 수 있으므로 준공 때부터 최장 10년까지만 부담하면 된다. 재건축 개시 및 종료시점의 주택가격은 공시가격과 공시가격을 역산한 값을 사용한다.

■바뀐 안전진단 흐름도
재건축 추진위, 안전진단 요청 ->
시·군·구청장, 공적기관(시설안전공단)에 예비안전진단 요청 ->
시·군·구, 재건축 필요시 민간 안전진단업체에 의뢰 ->
안전진단 결과 시·도에 보고 ->
시·도 또는 건교부, 안전진단 적정성 여부 판단 ->
문제시 공적기관에 재검토 요청 ->
문제시 시행취소