다주택·비사업용 토지 양도세중과 개정후 어떻게 달라지나

[조세일보 제공] 국회는 지난 4월 30일 본회의를 열어 다주택 및 비사업용 토지 양도에 대한 중과를 한시적으로 폐지하는 소득세법 개정안을 의결했다. 이에 따라 다주택자 및 비사업용 토지 소유자가 지난 3월 16일 이후 주택과 토지를 양도한 경우 중과세율이 아닌 일반세율로 양도소득세를 내게 됐다.

그러나 1세대3주택 이상자가 강남3구(강남·서초·송파) 지역에 있는 주택을 팔 경우에는 기본세율에 10%p의 세율을 가산한 탄력세율로 양도세를 내도록 개정됐다. 하지만 2011.1.1부터는 양도세중과가 다시 부활하도록 돼 있어 한시적 폐지에 머무르게 됐다.

■ 개정 전 다주택자와 비사업용 토지 소유자의 부동산 양도에 대한 양도세 과세

다주택자가 2009.1.1부터 2010.12.31까지 주택을 양도하는 경우 1세대2주택자는 일반세율(2009년 양도:6~35%, 2010년 양도: 6~33%)이 적용되고, 1세대3주택 이상자는 단일세율 45%를 적용해 세금을 내도록 되어 있었다.

그리고 1세대2주택 이상자가 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제를 배제해 왔다. 한편 법인이 비사업용주택을 양도한 경우 일반 법인세외에 양도차익의 30%에 해당하는 법인세를 추가로 부과해 왔다.

그리고 개인이 2009.1.1부터 2010.12.31까지 비사업용 토지(부재지주 농지 또는 임야, 사업에 필요한 규모를 초과한 목장용지, 비사업용 나대지, 별장용부수토지, 주택 부수 토지 한도를 초과한 토지)를 양도한 경우 장기보유특별공제를 배제해 양도소득금액을 계산하고 60%의 단일세율로 양도소득세를 중과하도록 되어 있었다. 또한 법인이 비사업용 토지를 양도한 경우 일반 법인세외에 양도차익의 30%에 해당하는 법인세를 추가로 부과해 왔다.

■ 개정 후 다주택자와 비사업용 토지 소유자의 부동산 양도에 대한 양도세 과세

1세대3주택 이상 다주택자와 비사업용 토지 소유자가 2009.3.16이후(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)에 주택과 토지를 양도하는 경우 2009년도에는 6~35%의 일반세율이 적용되고 2010년에는 6~33%의 일반세율이 적용된다.

1세대2주택자가 2009.1.1부터 2010.12.31까지 주택을 양도하는 경우 일반세율을 적용하는 소득세법이 이미 시행 중에 있다.다만, 1세대2주택이상 다주택자와 비사업용 토지 소유자가 주택과 토지를 양도한 경우 장기보유특별공제는 계속 배제된다.

또한 1세대3주택 이상자가 투기지역으로 지정돼 있는 강남·서초·송파구에 있는 주택을 양도할 경우에는 일반세율에 10%p의 세율을 가산한 세율로 양도세를 내도록 개정됐다. 탄력세율은 양도시점 현재 시행되고 있는 세율을 적용한다.

여기서 유의할 점은 1세대2주택 이상자와 비사업용 토지 소유자가 주택과 토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 것이다. 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항에 의하여 3년 이상 보유한 부동산을 양도한 경우 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 양도차익에서 공제해 양도소득금액을 계산할 수 있는 제도이다. 다만, 3년 이상 보유한 과세되는 1세대1주택자는 양도차익의 24~80%를 장기보유특별공제로 공제받을 수 있다.

그리고 법인이 비사업용 주택과 토지를 양도한 경우 양도차익에 30%의 법인세가 추가로 과세되던 법인세법도 개정됐다. 즉, 법인이 비사업용 주택과 토지를 2009.3.16일부터 2010.12.31까지 양도하는 경우 일반 법인세만 부과되고 양도차익의 30%에 해당하는 금액을 법인세로 추가 과세를 하지 않는다.

■ 양도세 세율과 세 부담 계산사례


[참고 사항] : 타인이 소유한 주택건물의 부수토지를 소유한 경우 주택 수에서 제외하는 종부세법 개정안도 지난 4월 30일 국회 본회의를 통과했다.

이에 따라 2009년 종부세부터 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 소유한 경우 주택부수토지는 주택 수에서 제외되기 때문에 1세대1주택의 범위가 확대됐다.

1주택과 타인 소유 부수토지를 소유한 자는 1세대1주택자에 해당돼 장기보유 공제, 고령자공제 혜택을 받을 수 있어 종부세 부담이 줄어들게 됐다.