(8·31대책 1년)③"내년에 다시 오를 가능성 크다"

[이데일리 윤도진기자]  8·31대책에도 불구하고 올초 급등했던 집값은 3·30대책 이후 하향안정세를 보이고 있다.

정부의 실거래가 분석자료에 따르면 강남3구를 비롯해 신도시는 4월 이후 집값이 하락하고 있다. 강남3구는 4월 -4.0%를 기록한 이후 5월 -5.8%, 6월 -5.4%를 기록했으며 신도시도 4월 -2.6%, 5월 5.8%, 6월 -9.0% 등 낙폭이 커지고 있다.  

집값이 떨어지는 이유는 그동안 집값이 많이 오른 데다 종부세와 2주택에 대한 양도세 중과가 예고돼 있기 때문이다. 특히 재건축의 경우는 안전진단 기준이 강화된 것을 비롯해 9월에 개발부담금이 부과되는 등 투자수익성이 크게 떨어진 상태다.

이에 따라 대다수 전문가들은 당분간 집값이 약세를 보일 것으로 전망하고 있다. 하지만 내년 이후에는 정부 규제가 완화될 경우 소폭 반등할 가능성이 크다. 

◇하반기 집값 약세 = 하반기에는 8·31대책과 3·30대책이 본격적으로 시행된다. 종부세가 12월에 부과되고 내년 1월부터는 2주택에 대해 양도세가 중과(50%)되고 장기보유특별공제 혜택도 주어지지 않는다. 종부세 부과대상인 10억원짜리 주택의 경우 총 보유세는 601만원에 달한다. 작년 373만원보다 61% 늘어나는 셈이다. 

양도세가 중과될 경우 올해 처분할 때보다 세부담이 급증한다. 실효세율이 25% 수준에서 49% 수준으로 증가하기 때문이다. 이에 따라 세부담 회피매물이 늘어나면서 가격 하락세가 이어질 공산이 크다.

특히 집값 하락은 재건축에서 두드러지게 나타날 것으로 예상된다. 초기 재건축단지는강화된 안전진단 기준을 통과하기 쉽지 않아 재건축 기대감이 사라질 가능성이 크다. 관리처분계획인가 신청 전 단지는 가구당 500만-2000만원 정도의 개발부담금을 물게 된다. 

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "콜금리 인상으로 담보대출 금리가 오르고 있는 데다 총부채상환비율과 담보대출 규제로 금융권에서 돈을 빌려 집을 사는 수요가 크게 줄 것"이라며 "당분간 안정세를 보일 가능성이 크다"고 말했다.

◇내년 이후 소폭 오를 듯 = 올해 악재가 반영되면 내년부터는 소폭 상승할 것으로 보인다. 특히 강남은 수급불균형이 여전하고 매물이 늘어날 가능성이 적어 상승 반전할 것으로 예상된다.

김규정 부동산114 팀장은 "다른 지역보다 먼저 움직이는 경향을 보이는 강남지역은 이미 바닥을 찍은 분위기"라며 "절세 매물이 있고 이미 많이 올랐기 때문에 오름폭이 크지는 않겠지만 반등할 것이라는 기대감도 퍼지고 있다"고 말했다.

판교 고분양가도 집값 오름세에 불을 지필 것으로 보인다. 이영호 닥터아파트 팀장은 "정부가 분당신도시가 버블지역이라고 얘기해 놓고 판교 분양가를 분당에 맞췄다는 것은 분당의 주택가격을 인정한 셈"이라며 "판교 분양가가 분당과 인근 지역 집값을 끌어올릴 수 있다"고 지적했다.

한편 토지시장은 상당기간 안정될 것으로 전망된다. 박원갑 소장은 "내년부터 비사업용 나대지나 부재지주 소유 농지 등의 양도세율이 60%로 인상되고 장기보유 특별공제도 못 받으면 세금이 2-3배 늘어나기 때문에 임야나 농지시장의 침체 효과가 1-2년 정도 지속될 수 있다"고 전망했다. 특히 토지의 경우 가격 선행지수로 볼 수 있는 거래량이 이미 대폭 줄어든 상태다.