[최인용 세무사의 절세 가이드]1세대 1주택 비과세로 절세하는 7가지 방법

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 부동산은 세금이 많은 투자 대상이다. 금융 자산에 비해서도 취득세나 보유하면서 내는 재산세 등이 더 많다. 그렇지만 부동산 중에서도 비과세해주는 것이 있다. 바로 1세대 1주택 비과세 제도다. 이를 활용해 절세하는 방법에 대해서 살펴보자

① 1세대가 1주택을 보유해야 한다.

1세대 1주택은 세금이 없는 것이다. 1세대가 양도일 현재 국내에 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 거주자로서 2년 이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다.

세대원이 추가로 있는지도 확인할 필요가 있다. 주민등록 등본상 같은 주소로 돼 있는 부모님이나 삼촌 등의 세대원이 있으면 그 세대원의 주택도 포함하여 1주택을 판단한다.

② 9억원 이하의 주택만 비과세다.

비과세가 되는 요건은 처분 시 매매가액 9억원까지다. 양도차익이 얼마든 관계없이 세금이 없다. 1억원에서 5억원이 되든, 2억원에서 8억원이 되든 1세대 1주택이면 비과세가 가능하다.

③ 9억원이 초과돼도 절세 효과가 크다.

부동산 가격이 상승해 9억원이 초과돼도 9억원까지는 비과세되므로 고가 주택도 1세대 1주택이 유리하다. 양도소득세는 9억원이 넘는 금액에 해당하는 부분만 내게 돼 있기 때문이다.

④ 조정지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 한다.

조정지역의 주택에서 최근(2017년 8월 3일 이후)에 구입한 주택은 2년을 거주해야 한다. 조정지역은 위와 같다. 해당 지역에서는 거주해야 하며 주민등록만 이전하는 것으로는 비과세가 되지 않는다.

⑤ 1주택은 10년 이상 보유하면 더 유리하다.

1세대 1주택은 장기로 보유할수록 유리하다. 3년 이상을 보유하면 양도소득세는 오래 보유한 부분에 대한 장기 보유 공제를 해 주게 돼 있다. 일반적인 장기 보유 공제는 15년에 걸쳐 최대 30%를 해주지만, 1세대 1주택은 10년에 걸쳐 최대 80%까지 받을 수 있어 절세에 유리하다.

⑥ 주택의 부수 토지까지 비과세가 가능하다.

현재 주택에 딸린 부수 토지는 5배(도시지역 밖 10배)까지 주택으로 보아 비과세를 인정해 준다. 그러나 최근 개정 세법안에 의하면 2022년 이후 양도분부터는 수도권 3배, 수도권 밖 5배 그리고 도시지역 밖은 10배로 하여 범위가 줄어든다.

⑦ 겸용 주택은 2022년까지 비과세 범위가 줄어든다.

9억원이 넘는 상가 겸용 주택의 양도소득세는 그동안 비과세를 받을 수 있는 절세 방법이었다. 하나의 건물이 주택+주택 외 부분으로 복합된 것은 지금까지는 주택 부분이 상가(주택 외) 부분보다 크면 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용했다.

그러나 최근 개정 세법안에 의하면 주택의 면적만 주택으로 봐서 비과세를 적용한다.

1세대 1주택 비과세는 세금이 면제되는 금액이 많다. 그리고 최근 개정되는 세법도 많기 때문에 잘못 판단하면 비과세가 안 되는 경우가 많다. 실무상 판단도 간단하지 않은 경우가 많다. 비과세인 줄 알고 팔았는데 여러 작은 이유로 수천만 원의 세금이 나오기도 한다. 따라서 부동산은 처분 전에 반드시 상담이 필요하다. 팔고 난 다음에는 비과세 요건을 갖추기가 어렵기 때문이다.