(8·31대책 1년)②"3·30대책으로 급한 불 껐다"

[이데일리 남창균기자] "8·31대책→집값급등→3·30대책, 버블세븐→하향안정(?)"  

참여정부가 부동산대책의 마지막 카드로 던진 8·31대책 이후 벌어진 상황이다. 정부와 시장의 공방전은 현재진행형이다. 정부가 집값을 잡기 위해 버블세븐이라는 고도의 심리전까지 동원했지만 시장은 기대만큼 반응하지 않고 있다.

8·31대책은 '세금폭탄'으로 압축된다. 정부는 8·31대책을 통해 주택과 토지에 대한 종부세 및 양도세 중과, 공공택지에 대한 원가연동제 확대, 개발부담금 및 기반시설부담금 부과 등의 조치를 내놨지만 시장은 숨고르기를 거친 후 가파른 상승으로 대응했다.

급기야 정부는 재건축 개발부담금부과 안전진단 강화, 대출규제라는 후속탄(3·30대책)을 내놨으며 '버블세븐'(5월15일)이라는 심리전까지 동원했다.

◇약발은 = 시장은 8·31대책의 영향으로 한동안 숨을 죽였으나 올 초부터 상승세로 돌아섰다. 진원지는 강남 재건축아파트였다. 이후 강남지역 일반아파트로 상승세가 확산되었고 목동 평촌 산본 일산 등 신도시지역도 동반상승했다.

작년 6월 정부가 초강경대책을 예고하면서 이어진 6개월간의 보합국면이 단번에 역전된 것이다. 이같은 상황은 3·30대책과 버블세븐이라는 유무형의 대책이 나오면서 반전된다. 

국민은행의 전국주택가격동향 조사에 따르면 전국 집값은 지난 1년(작년8월-올7월) 동안 4.5% 올랐다. 서울은 7.9% 상승했다. 정부가 버블세븐으로 지목한 곳은 대부분 10% 이상 오른 것으로 나타났다. 특히 평촌(23.4%)과 목동(20.7%)은 가장 높은 상승률을 기록했다. 

이같은 상승률은 올 1-3월에 집중된 것으로, 5월부터는 하락세를 보이고 있다. 강남3구의 경우 4월에는 평당 2162만원이었으나 5월에는 2036만원으로 다시 6월에는 1927만원으로 내려 앉았다. 신도시 또한 4월 1090만원→5월 1027만원→6월 935만원으로 하락세를 보이고 있다.
 
◇왜 올랐나 = 정부는 올초 집값이 오른 이유로 ▲판교분양 기대감 ▲강남지역 개발호재 ▲8·31후속조치 불확실성 ▲재건축 기대감 등을 꼽았다.

3월 판교분양을 앞두고 판교 분양가가 인근 집값을 끌어올릴 것이라는 기대감으로 집값이 올랐다는 것이다. 실제로 판교에 인접한 분당 평촌 집값이 껑충 뛰었다.  

8·31후속법안인 종부세법, 소득세법 개정안이 여야 의견차이로 작년 말에야 국회를 통과함에 따라 제대로 시행될지에 대한 불신이 집값 불안요인으로 작용했다.

아울러 재건축에 대한 규제가 8·31대책에서 빠짐에 따라 재건축아파트가 가파른 상승세를 보였다. 여기에는 서울시의 재건축 용적률 및 층고제한 완화조치도 불 쏘시개 역할을 했다. 부녀회의 담합 행위도 집값 상승의 한 요인이다. 정부가 적발한 단지만 해도 1차 58곳, 2차 41곳 등 99곳에 달한다. 

◇투자자 '희비' = 8·31대책이 당초의 기대와는 달리 시장을 안정시키지 못하면서 정부 정책을 믿었던 사람만 손해를 보는 어처구니 없는 일도 생겼다. 작년 말에 강남이나 신도시에서 집을 처분한 경우 10-20%의 손해를 입은 것이다.  

집 부자들은 2주택 양도세 중과를 회피하기 위해 소위 '똘똘한 1채'만 갖는 전략을 구사하고 있다. 강북이나 수도권 주택은 매각하는 대신 강남 집만 보유하는 것이다. 이런 이유로 강남지역은 수급불균형이 심화되고 있다.

한편 토지시장은 토지거래허가제 강화와 보유세 및 양도세 중과의 영향으로 거래량이 급감하면서 땅값도 안정세를 보이고 있다. 올 상반기 토지거래량은 전년 동기에 비해 30.8%나 줄었다. 상반기 땅값은 전국 2.76%를 보였다. 하지만 혁신도시 예정지와 뉴타운 개발지역 등은 고공행진을 이어가고 있다. 특히 올들어서는 서울지역 땅값이 강세를 보였다.