재건축 바닥 보이나?

[조선일보 제공] 최근 서울 강남(江南)지역 재건축아파트값이 10·29대책 이전과 비교해 20~30%까지 급락하자, ‘이제 바닥이 보이는 것 아니냐’는 전망이 나오고 있다. 이를 반영하듯, 잠실주공 등 일부 단지에선 저가(低價) 매수세가 유입되면서 그동안 쌓였던 급매물이 1~2건씩 소화됐다. 하지만 전문가들은 아직 재건축아파트 가격의 ‘바닥’을 거론하기에는 시기상조라고 지적한다. 내년부터 조합원 분양권 전매 금지가 시행되고, 정부가 개발이익환수제 등 2차 재건축 대책까지 예고하고 있어 투자심리가 쉽게 회복되기 어렵다는 분석이다. ◆잠실 등 일부 단지 급매물 소화=강남 재건축 시장의 경우, 10·29대책 쇼크로 시세가 최고 30%까지 급락한 단지도 있다. 강남구 개포동 주공 13평형은 급매물 호가(呼價)가 4억원으로 10월 초(5억8000만원)보다 31%쯤 가격이 빠졌다. 서초구 반포동 주공, 송파구 잠실동 주공, 강동구 둔촌·고덕동 주공 등 강남권 주요 재건축 단지도 3주일 만에 평균 20%쯤 가격이 급락하며 거품이 빠졌다. 이런 가운데, 최근 일부 단지에선 완전히 끊어졌던 거래가 급매물 위주로 일부 이뤄지고 있다. 지난달 5억2000만원까지 호가했던 잠실주공은 4억1000만원대에서 3~4건 매매계약이 체결된 것으로 알려졌다. 잠실동 ‘에덴공인’ 김치순 사장은 “일부 실수요자들이 지금이 가격이 바닥인지를 놓고 고민하는 것 같다”고 말했다. 사업이 본궤도에 올라 있는 일부 단지는 하락 폭이 10% 안팎에서 멈춘 상태다. 삼성동 AID아파트 15평형은 최근 5억1000만원대에 급매물이 1~2건 나왔지만 나머지 매물은 정상 시세인 5억5000만원대에서 유지되고 있고, 도곡동 주공저층2차는 10·29대책에도 가격이 요지부동이다. 삼성동 ‘영동공인’ 박철래 사장은 “이미 사업이 확정된 단지들은 가격을 내려서 팔겠다는 집주인이 거의 없다”고 말했다. ◆악재 많아 당분간 반등 기대는 어려워=재건축 바닥론이 제기되면서 일부에서는 실입주 목적이라면 저점 매수를 고려할 시점 아니냐는 분석도 나오고 있다. 실제로 잠실 A아파트의 경우, 33평형을 배정받는 13평형을 4억1000만원에 구입하면 추가부담금과 금융비용을 합쳐 입주까지 총 투자비는 5억5000만원 안팎으로 추산된다. 이는 오륜동 올림픽선수촌 34평형(6억2000만~7억원)과 비교하면 비싼 가격은 아니라는 주장이다. RE멤버스 고종완 대표는 “이제 재건축 투자는 시세차익보다 내집마련이란 장기 안목에서 접근해야 한다”면서 “재건축 추진 속도가 빠르거나 개발이익이 큰 단지의 급매물을 주목할 필요가 있다”고 말했다. 하지만 재건축아파트 가격이 아직 바닥까지 떨어지지 않았다는 의견도 많다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “후분양제, 소형의무비율 등을 적용받는 단지는 추가 하락 가능성이 있다”고 말했다. ㈜시간과 공간 한광호 대표도 “심리적으로 워낙 악재가 많아 매수세가 본격적으로 달라붙기는 어렵다”고 말했다. 내년부터 조합원 분양권 전매가 금지되고, 개발이익환수제까지 도입되면 제2의 한파가 몰아닥칠 가능성도 배제하기 어렵다는 것이다.