태영건설 워크아웃 몰고간 '부동산 PF'는 무엇인가요?

[이데일리 마켓in 안혜신 기자] 시공능력 평가 순위 16위 대형 건설사인 태영건설(009410)이 기업구조개선작업(워크아웃)을 신청하면서 배경에 관심이 쏠리고 있습니다. 태영건설이 워크아웃을 신청한 가장 큰 이유는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이라는데요. 부동산 PF가 한국 경제의 뇌관이 될 것이다, 여기에 관련된 증권사와 금융사들이 불안에 떨고 있다 이야기들이 많은데 그렇다면 대체 부동산 PF라는 것이 무엇일까요?

부동산 PF란

부동산 PF는 쉽게 말해서 자금을 조달하는 방법 중 하나입니다. 일반적으로 기업금융은 기업 신용과 담보를 기초로 돈을 빌립니다. 하지만 부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트와 이에 따른 향후 수익성을 담보로 자금을 조달합니다.

기업금융은 기업 신용에 의존하기 때문에 신용등급이 낮은 기업의 경우 빌릴 수 있는 자금이 크지 않다는 한계가 있습니다. 따라서 신용등급이 다소 떨어지는 기업의 경우 신용등급과 상관없이 부동산 개발 프로젝트만을 가지고 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있습니다.

부동산 프로젝트파이낸싱으로 유동성 문제를 겪고 있던 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 부동산 PF발 경제위기의 ‘뇌관’이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 사진은 지난 28일 태영건설 공사현장 모습.[사진=이데일리 방인권 기자]

부동산 PF는 브릿지론과 본PF로 나뉩니다. 착공 전 토지를 매입하는 등 초기 단계에 필요한 자금을 조달하는 방법이 보통 브릿지론입니다. 일반적으로 토지매입 등에 필요한 큰 돈을 보유하는 것이 쉽지 않기 때문에 시행사들은 이 초기 단계에서부터 자금이 필요하게 됩니다. 하지만 아직 시작도 하지 않은 프로젝트다보니 위험성이 높을 수밖에 없습니다. 결국 저축은행, 캐피탈사 등 제2금융권에 높은 금리를 주고 돈을 빌리게 됩니다.

이렇게 빌린 돈으로 시행사가 땅을 사고 인·허가 완료와 시공사(건설사) 선정 등의 후반 작업에 이어지면 토지를 담보로 1금융권에서 금리가 낮은 대출을 받을 수 있게 됩니다. 이를 본 PF라고 합니다. 이 단계에서 기업들은 보통 금리가 높은 브릿지론을 먼저 상환합니다. 즉, 먼저 브릿지론으로 초기에 필요한 급한 돈을 조달하고 이후 본 PF 자금을 받아서 이 돈으로 고금리인 브릿지론을 상환하는 방식입니다.

부동산 PF는 왜 ‘문제아’가 됐나

부동산 시장이 호황일 당시만 해도 부동산 PF는 크게 문제가 되지 않았습니다. 큰 돈을 빌려서 프로젝트에 들어가게 되더라도 건물을 지어놓으면 분양 받으려는 수요자들이 넘쳐났기 때문입니다. 부동산 가격이 ‘자고 나면 오르는’ 상승기였던 것도 부담을 줄여주는 요인이었습니다. 코로나19 사태로 이어진 역사적인 저금리 상황도 이러한 분위기에 한몫 했습니다.

문제는 부동산 호황기가 끝나고 금리 인상이 본격화하면서 시작됐습니다. 과거 5%만 줘도 빌릴 수 있었던 자금을 이제는 10%는 줘야 빌릴 수 있게 됐습니다. 그 사이 원자재 가격도 올랐습니다. 금리 뿐만이 아니라 공사에 필요한 자금 자체도 올라버리게 된 것이죠.

그렇다면 분양가를 올리면 될 일입니다. 하지만 부동산 경기가 위축되기 시작했습니다. 분양 가격을 낮춰도 분양받으려는 수요 자체가 사라져버렸습니다. 분양가를 올려야하는 상황에서 분양가를 낮춰도 분양 자체가 안되니 대출 받을 자금을 갚을 수가 없게 돼버립니다. 돈을 빌린 곳 뿐만 아니라 돈을 받아야하는 금융권도 발등에 불이 떨어지게 되는 것입니다.

그래서 태영건설은 어떻게 되나요?

태영건설이 워크아웃을 신청하게 된 결정적인 사업은 성수동 오피스2 개발사업입니다. 서울 성동구 성수동 2가에 있는 한 노후 공장부지를 오피스로 개발하는 사업인데 예정대로라면 태영건설은 이 부지를 지하 6층~지상 11층짜리 업무 시설로 시공할 계획이었습니다. 이 사업은 이지스자산운용이 자산관리회사(AMC)로 주도하고 태영건설이 약 30% 시행 지분과 책임준공 의무를 갖고 시공사로 참여했습니다.

시행사는 지난해 6월 성수동2가에 있는 사업 부지(노후 공장 외 5개 필지)를 1600억원에 사들였고, 이과정에서 세 차례에 걸쳐 PF 브릿지론 480억원을 토지비로 조달했습니다. 현재 대출 잔액은 432억원으로 알려졌는데 이 중 400억원에 대한 최종 상환기일이 태영건설이 워크아웃을 신청한 지난달 28일이었습니다.

태영건설은 이 사업의 시공권을 갖는 조건으로 480억원의 PF 보증을 섰습니다. 태영건설은 오피스를 지어 분양한 후 PF를 갚아야 했지만, 계속된 금리 인상과 공사비 상승 등으로 사업 시작 1년 6개월 이후에도 착공계획조차 잡지 못한 상태입니다.

태영건설은 주채권 은행인 산업은행에 이미 계열사 매각, 자산·지분담보 제공 등 자구안을 제출했습니다. 산업은행은 내년 1월11일 채권자협의회를 소집했는데 이 자리에서 워크아웃 개시를 위한 결의 절차를 진행합니다. 여기서 채권단이 75% 이상 동의하면 워크아웃이 개시됩니다.