[3.30대책]DTI 전면 시행…대출로 고가주택 못산다

[이데일리 김병수기자] 정부가 지난 해부터 벌인 부동산 투기와의 전쟁을 위해 준비한 3번째 카드가 모습을 드러냈다.

이번 3.30 조치는 개발이익의 강력한 환수를 비롯한 세제강화와 함께 금융감독당국의 더욱 강력한 돈줄 죄기로 요약된다.(☞2005.09.01 10:46 `2% 부족했던 LTV`..DTI는 부동산 잡을까?)

그러나 이번 대책은 결국 서민들의 내집확장 꿈마저 송두리째 앗아갈 가능성도 제기되고 있어 논란이 일고 있다.

◇금융회사 건전성 확보 명분으로 주택담보대출 옥죄기

이번 금융감독당국의 3.30 조치는 명분은 `금융회사의 건전성 확보`다. 작년 6.30 및 8.30 조치와 궤를 같이 한다.

그러나 이번 조치의 핵심은 정부의 저금리 기조하에서 낮은 대출금리를 지렛대로 활용해 주택투기에 나서는 세력을 차단하겠다는 것이 기본 취지다. 주택시장으로 유입되는 돈줄을 차단, 투기수요 자체를 잠재우겠다는 정책적 목표인 셈이다.

일단 지난 해 8.31 조치에서 모습을 드러낸 DTI 개념이 전면적으로 시행된다. 시가 6억원 이상 주택이 대상이다. 시가 6억원 이상 주택을 담보로 대출받을 때 이 DTI 개념이 적용되는 것이다.

이렇게 되면 시가 6억원 이상 주택을 사기 위해 대출을 일으키는 사례는 사실상 불가능해질 전망이다. 대출을 받을 수 있는 금액이 현재보다 현저히 적어지기 때문에 다른 여유 돈을 동원하지 않고서는 대출을 지렛대로 주택을 사기는 사실상 어려워진다.

실제로 금감원이 제시한 사례를 보면, 5000만원의 연봉을 받는 사람이 15년 만기대출로 시가 6억원짜리 집을 살 경우 DTI 40%를 적용받으면 2억원밖에 대출을 못받는다. 현재 LTV 60% 기준으로는 3억6000만원을 받을 수 있다.

이 사람이 3년짜리 단기대출을 받으려면 LTV 40%를 적용받아 2억1000만원을 받을 수 있지만, 이번 조치에 따라 앞으로는 5000만원밖에 받지 못한다.



결국 순수한 봉급생활자로서는 조금은 고가 주택에 해당하기는 하지만 대출을 받아 주택을 구입하는 것은 사실상 원천봉쇄됐다고 봐도 무방할 정도다.

◇ "연봉 적을수록 충격 더 크다" 논란

그러나 이번 조치로 인해 연봉이 적은 저소득층 일수록 내집마련, 내집확장의 꿈은 멀어진 것이 아니냐는 논란이 일고 있다.

실제로 15년 만기 대출을 받아 시가 6억원 주택을 구입할 경우, 연소득 3000만원인 사람은 지금까지는 3억6000만원을 빌릴 수 있었지만 새 조치에 따라 1억2000만원밖에 빌리지 못한다.

이 사람의 줄어드는 대출금액이 2억4000만원이나 되는 반면 연소득 5000만원인 사람은 1억6000만원이 줄고, 연소득 7000만원인 사람은 8000만원 밖에 줄지 않는다. 연소득이 1억이면 기존 LTV 적용때와 비료해 대출금액은 전혀 줄어들지 않는다.

만기 3년짜리 단기대출을 받는 경우에도 마찬가지다. 연소득 3000만원인 사람은 대출금액이 2억1000만원이나 줄지만, 5000만원인 사람은 1억9000만원, 7000만원인 사람은 1억7000만원, 1억원인 사람은 1억4000만원씩 줄게 된다.

결국 채무상환능력을 감안해 대출금액을 산정한다는 것이 금융회사의 건전성을 높이고 금융의 원리에 맞는다는 논리에는 부합하지만, 리스크가 적은 담보물을 갖고도 대출금액이 줄어들게 됨으로써 보통 서민들의 내집마련 꿈은 현실적으로 더욱 어렵게 된다는 설명이다.

물론, 이 조치는 시가 6억원 이상의 고가 주택에 적용되는 것이어서 실제 봉급생활자들의 현실과는 거리에 있다는 주장도 있다. 하지만 `보통의 봉급생활자들이 좀 더 나은 지역에서 살 권리는 없는가`라는 문제에도 봉착할 수도 있다. 

이로 인해 일부에서는 이번 조치가 주택투기세력을 잠 재우기보다는 현실적으로 양극화를 더욱 부채질 하는 쪽으로 효과를 나타날 가능성도 배제하기 어렵다는 분석이 나오고 있다.

더욱이 앞으로 한국은행이 추가적인 금리인상에 나설 경우 채무상환부담은 들어나는 셈이어서 봉급생활자들의 대출가능 금액도 그 만큼씩 줄어들 수밖에 없게 될 전망이다.

금감위 문재우 상임위원은 "이번 조치에서 5000만원 이하 소액대출은 적용을 배제해 주택금융 이용상의 애로를 최소화했기 때문에 투기세력이 아닌 실수요자들의 경우에는 실제로 큰 문제가 발생하지 않을 것"이라고 말했다.

금감위는 이밖에 이번 대책이 4월 5일부터 시행되고 현재 금융기관과 대출협의를 하고 있다는 사실의 증빙이 `전산등록`인만큼 이미 대출협상을 진행중인 고객들은 협의를 서둘러 줄 것을 당부했다.