직접 살겠다더니 집 판 집주인, 배상받을 수 있을까? [똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 2022년은 임대차 2법이 개정된지 2년이 되는 해이다. 지난해 갱신된 임대차계약의 내년에 만료되면서 또다시 전셋값이 치솟는 건 아닌지 우려가 많다.

서울 강남구 대치동에 있는 한 공인중개사무소에 전·월세 매물 안내가 붙어있다.

임대차 2법은 계약 갱신 청구권과 전·월제 상한제를 골자로 한다. 계약갱신청구권은 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 기존 임대차계약을 연장하도록 하는 제도다. 계약 갱신 청구권을 쓸 때 5%의 범위 내에서만 차임을 올릴 수 있도록 한 것이 전·월세 상한제다.

이와 같이 임대차 2법이 도입되면서 한 아파트 단지라도 기존 임차인이 있는지 여부에 따라 매매가격이 크게는 수억원씩 달라지는 기이한 현상도 발생했다. 아무래도 새로 임대차계약을 체결할 수 있는 경우가 전셋값을 높게 책정할 수 있어 실투자금이 적게 드는 이점이 있기 때문이다. 요즘처럼 대출규제가 강화된 때에는 더욱 그렇다.

사정이 이렇다 보니 집을 매도하려는 임대인 입장에서는 임차인을 어떻게든 나가도록 하는 게 매매가격을 높이는 방법이 됐다. 요즘 가장 많이 사용하는 방법이 “실거주 하겠으니 나가라”고 임차인에게 통보한 후 집을 팔아버리는 것이다. 임대하던 주택에 직접 임대인이 들어갈 살 경우엔 임차인이 계약 갱신 청구권을 쓸 수 없기 때문이다.

나중에 이런 사실을 알게 된 임차인 입장에서는 정말 황당할 수 있다. 이 경우 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까? 주택임대차보호법에서는 임대인이 실거주 목적으로 계약 갱신 청구권을 거절한 후 제3자에게 새롭게 임대한 경우에만 손해 배상 의무 등을 규정하고 있다. 결국 제3자에게 임대한 경우가 아니라 집을 팔아버린 경우에는 일반적인 민법에 따라 손해배상청구를 할 수밖에 없다. 다만, 이 경우 주택임대차보호법에 따라 손해배상청구를 하는 경우보다 손해가 발생한 사실이나 구체적인 손해금액 등을 임차인이 직접 증명하여야 하는데, 그 과정이 생각보다 쉽지가 않다.

주택 임대차 보호법에 따른 손해배상청구이든 민법에 따른 손해배상청구이든 결국 임차인이 임대인을 상대로 소송을 할 수밖에 없는데 이 역시 쉬운 일이 아니다. 임차인의 소송 부담을 덜고 임대차 분쟁의 원만한 해결을 도모하고자 임대차분쟁조정위원회가 존재하지만, 분쟁 조정 과정에서 당사자간 합의가 이루어지지 않으면 결국 소송으로 갈 수밖에 없는 한계가 있다.

임대차 2법 개정 시점에 모두 검토됐어야 할 사항이지만 누락되면서 법에 사각지대가 발생했다. 내년 임대차 시장의 혼란을 줄이기 위한 개정안 마련 등의 조치가 시급해 보인다.