강남 구룡마을, 총 4000가구로 탈바꿈 ‘2022년 착공’

서울 강남 개포동 ‘구룡마을’ 전경.(사진=서울시 제공)

[이데일리 박민 기자] 서울 강남의 대표적 판자촌 마을인 개포동 ‘구룡마을’이 개발계획을 수립한지 4년 만에 실시계획 인가를 받으면서 사업에 급물살을 탈 전망이다. 시는 앞으로 토지보상 등을 거쳐 2022년 착공, 2025년 하반기까지 입주를 완료하겠다는 목표다.

특히 주택 공급 계획을 전면 수정해 ‘100% 임대타운’으로 총 4000여가구 대단지를 건립할 방침이다. 당초 임대주택과 일반분양이 혼합된 방식으로 총 2800여 가구를 지을 계획이었지만, 일반분양분을 모두 임대주택으로 전환해 공급하겠다는 복안이다.

2022년 착공, ‘2025년 사업 완료’

서울시는 오는 11일 강남구 개포동 567-1 일대 ‘개포 구룡마을 도시개발사업’에 대한 실시계획 인가를 고시한다고 7일 밝혔다. 지난 2016년 12월 구역지정 및 개발 계획 수립을 고시한 지 4년 만이다.

구룡마을은 구룡산과 대모산 자락의 사유지 위에 형성된 대규모 무허가 판자촌이다. 1980년대 중후반 도시 내 생활터전을 상실한 철거민들이 모여들어 집단 촌락을 형성해 현재 1100여 가구가 거주하고 있다. 오·폐수, 쓰레기 적치 등으로 생활 환경이 극히 열악하고 화재와 풍수해 등 재난 사고에 취약한 곳이다.

지난 2012년 서울시가 구룡마을을 도시개발구역으로 지정 고시하면서 미분할 혼용방식의 개발사업 계획을 발표했으나 강남구와의 견해 차이로 사업 추진에 난항을 겪었고, 2년 내 개발계획을 수립하지 못해 2014년 8월 구역 지정에서 해제됐다. 그러다 그해 12월 서울시가 강남구의 100% 수용·사용방식의 공영개발을 받아들이면서 사업 재추진 계획을 발표했다.

서울시는 2016년 12월 구룡마을 도시개발사업 구역지정 및 개발계획을 수립하고, 사업시행자로 서울주택도시공사(SH)를 지정해 사업을 추진해왔다. 그동안 원활한 사업추진을 위해 토지주 협의체, 거주민 협의체, 관계기관 TF회의 등 수십 차례 협의와 회의, 자문 등 검토 과정을 거쳤다.

서울시는 이번 실시계획 인가 이후 토지보상 등을 거쳐 오는 2022년 착공, 2025년 하반기까지 사업을 완료하겠다는 목표다. 이 과정에서 자치구, 거주민, 토지주 등과 논의해 최대한 추진 일정을 단축할 계획이다. 사업비는 용지비 4344억원, 건축비 3205억원 등 총 1조3957억원이 투입될 예정이다.

서울시 관계자는 “실시계획 인가 이후 감정평가 등을 통해 토지보상에 착수하게 된다”며 “토지주들에게 땅값을 모두 현금으로 보상하는 수용방식으로서 보상은 녹지지역으로 종전자산 평가를 받게 될 것”이라고 설명했다.

서울 강남 개포동 ‘구룡마을’ 토지이용계획.(사진=서울시 제공)

100% 임대로 총 4000여가구 공급

서울시는 기존에 세웠던 주택공급계획도 전면 수정한다. 총 4000여 가구의 임대타운으로 조성하겠다는 계획이다. 기존 구룡마을 거주민의 재정착을 돕기 위해 짓는 임대주택 1107가구와 일반분양분 1731가구 중에서 일반 분양분은 모두 임대로 전환하는 방안이다.

서울시 관계자는 “기존에 계획했던 일반분양분 중 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 전용 40㎡이하의 임대주택으로 전환하면 두 배 정도 물량이 늘어날 것으로 보고 있다”며 “이를 통해 4000가구 가까운 공공임대주택을 건립하겠다는 방안을 검토하는 것”이라고 설명했다.

이를 놓고 일각에서는 박원순 서울시장이 정부의 수도권 30만호 공급 계획에 발맞춰 진행하고 있는 ‘임대주택 8만호 공급’ 달성을 위해 계획을 급선회한 것 아니냐는 지적도 나온다. 시 관계자는 “주거시장의 안정화를 도모하고, 로또분양 등 분양차익 발생에 의한 불로소득을 원천적으로 차단하기 위함”이라고 설명했다.

시는 이외에도 초등학교 1개소와 의료연구단지, 공공복합시설 및 근린생활시설, 그리고 도로, 공원, 주차장 등 기반시설을 설치할 계획이다. 주민소통에 필요한 마을카페, 도서관, 주민 체육시설 등 다양한 공동시설을 설치해 주민 커뮤니티 활성화를 도모한다.

또 시행자의 사업이익을 최소화하고 그 이익을 현지에 재투자해 단지 내 공동작업장, 공동식당 등 일자리 필요공간을 계획하고, 주민의 고용기회를 확대할 방침이다.

강맹훈 서울시 도시재생실장은 “도시개발사업에서 발생하는 사업시행자의 개발이익을 최소화해 원주민들에게 보다 많은 이익이 돌아갈 수 있도록 할 것”이라며 “사업시행자인 SH공사와 TF를 구성, 단지 개발의 최적 대안을 모색해나갈 예정”이라고 말했다.