집값 떨어졌다는데 단독주택 공시가 왜 올랐나

[이데일리 윤도진 기자]곳곳에서 집값 하락이 이어지며 주택시장이 최악의 불경기를 보인 가운데서도 올해 표준단독주택 공시가격이 뜻밖으로 상승해 그 배경에 관심이 쏠린다. 지난 30일 국토해양부가 발표한 표준단독주택 공시가격 상승률은 전국 평균 2.48%, 서울은 3.01%로 나타났다.

그러나 이는 정부가 공식통계로 사용하는 KB국민은행 집값 통계 변동률과는 크게 다르다. KB국민은행에 따르면 2012년 전국 주택매매가격은 전년 말 대비 보합(0.0%)을, 서울은 2.9% 하락한 것으로 조사됐다.

이는 공동주택(아파트)과 연립을 포함한 것으로 일반적으로 시장에서 주택가격의 흐름을 파악하는 기준이 된다. 단독주택만 따로 볼 경우 전국 평균 변동률은 0.8%, 서울 0.1%로 미미하게 나마 상승해 공시가격 변동률과 차이를 다소 좁힌다.

하지만 단독주택 역시 공시가격 변동률과 KB 주택가격 변동률 사이에는 여전히 2~3%포인트의 괴리가 나타난다. 이는 1차적으로 표본 추출 방식 등 조사방법이나 수치산출 방식의 차이에 기인한다는 게 국토부 설명이다.

김홍목 부동산평가과장은 “KB지수는 산출 표본이 기존 주택지 중심으로 분포해 있고 국토해양부 표본에는 기존주택지와 함께 신규 개발지가 포함되기 때문”이라며 “개발 이익에 대한 가치가 상대적으로 더 비중있게 반영되기 때문에 가격 상승이 높게 나타난 것”이라고 설명했다.

산출방식도 표준 공시가격은 주택 가격 전체를 합산해 전년 대비 변동률을 구하는 반면, KB지수는 가구별 매매가 변동률을 먼저 구하고 이를 산술평균하는 차이가 있다. 따라서 고가주택의 가격 변동이 클 경우 공시가격 변동률도 크게 움직이지만 KB지수는 상대적으로 덜 흔들린다는 설명이다.

또 표준 공시가격은 251개 시군구 전체에서 19만가구를 표본으로 하고 KB는 130개 시군구 2208가구만 대상으로 하는 표본 차이가 있다. 표본 수로 따지면 공시가격이 더 대표성이 큰 것으로 볼 수 있다.

다만 표준 공시가격은 실거래가를 제대로 반영하지 못한다는 약점이 있다. 공시가격은 세금을 매기는 기준으로, 올해 현실화율(공시가격/실거래가격)은 59.2%라고 국토부는 밝혔다. 이 역시 지역별로 40~70%대 사이의 편차가 있다는 설명이다.

이런 배경 속에 국토부가 단독주택의 현실화율을 세부 조정하고 있는 것도 이번 단독주택 공시가 상승률이 체감하는 것보다 높은 원인으로 지목된다. 특히 고가주택은 현실화율이 평균에 비해 낮아 이를 중장기적으로 상향조정하는 작업이 필요하다는 지적이 있어 조정 대상이 됐다.

국토부 관계자는 “올해 공시가격의 전체 현실화율은 작년과 거의 비슷한 수준이지만 서울 용산 등 현실화율이 낮고 고가주택이 많은 일부 지역의 공시가격 현실화율은 전년보다 높아졌다”고 말했다.