[똑똑한 부동산] ‘시세=감정가액’이 아니라고?

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 2·4대책으로 현금청산 공포가 커지고 있다. 대책 발표일 후 주택을 매수, 추후 해당 지역이 공공 개발 사업을 하게 되면 현금청산을 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 공포에 떨만큼 현금청산이 왜 소유주에게는 손해일까.

실제 재개발 현금청산자가 자신의 보상금에 만족하는 사례는 거의 없다고 보면 된다. 사업으로 인해 주변 시세는 계속하여 오르는데 보상금은 일정 시점을 기준으로 ‘감정 평가’해 정해지기 때문이다.

[이데일리 이영훈 기자]

통상 재개발에서 보상금은 ‘사업시행인가고시일’을 기준으로 해 개발이익이 배제된 가격으로 정해진다. 여기에 사업시행인가고시일과 가까운 거래사례를 선정한다. 물론 사업시행인가가 나오자 마자 바로 보상평가를 하는 건 아니다. 보통 보상금 평가는 사업시행인가 이후 3~10년까지 차이가 날 수 있다. 즉 잘못하면 10년 전 가격으로 보상받고 내 집을 내어줘야 한다는 얘기다. 실무상 재개발의 경우 보상금은 주변 시세의 5~60% 수준으로 정해진다고 생각하면 대략 맞다.

이런 이유로 현금청산자가 되는 경우 조합원으로서 누릴 수 있는 프리미엄 등의 가격 상승을 누릴 수 없는 것은 물론이고 주변에서 거래되는 시세에도 훨씬 못 미치는 보상금을 받게 되는 것이 현실이다. 정부가 말하는 ‘시세대로 감정평가해 보상하겠다’는 주장에 대해 주민들이 “재산권 침해”라고 반박하는 이유다.

재개발에 비해 재건축은 그나마 사정이 좀 나은 편이지만 여전히 소유주 입장에서는 손해에 가깝다. 재건축은 현금청산이 아닌 매도청구소송을 통해 보상액이 정해진다. 그러나 청구소송을 제기한 때의 시세를 기준으로 하기 때문에 소송 기간이 길어진다면 2~3년 전의 시세대로 평가를 받게 된다. 만약 2~3년 새 집값이 크게 올랐다면? 그 기간의 상승액은 보상받지 못한단 소리다. 통상 재건축 사업이 진행할 수록 집값이 크게 오른다는 점을 비추어볼 때 이 역시 손해일 수 밖에 없다. 실무상 재건축의 경우 보상금은 주변 시세의 7~80% 수준으로 정해진다고 보아도 무방하다.

정리하자면 시세와 감정가액은 명확하게 다르다. 또 재건축 시 매겨지는 현금청산 방식과 재건축 시 매도청구소송의 방식도 상이하다. 그러나 두 방식 모두 시장에서 이해하는 시세보다는 현저히 낮은 금액이라는 사실에는 공통점이 있다.

정부가 2·4대책에 현금청산을 내걸면서 “시세대로 보상하겠다”는 약속이 시장에서 먹히지 않는 이유다. 시세를 시세대로 이해하면 안 된다.