[오은석의부동산재테크]2018년 부동산 어디에 투자를 해야 하나?

작년 6.19대책으로 시작된 부동산 규제 정책이 8.2대책 때 정점을 찍으면서 부동산 시장은 거래절벽과 관망세가 짙어지기 시작했다. 규제의 직격탄이 된 조정대상지역 뿐만 아니라 비조정대상지역인 지방의 거래량도 급감할 정도로 매수심리가 크게 위축되었다.

예상외의 강도 높은 대책으로 주택보유자. 무주택자 가릴 것 없이 셈법이 매우 복잡해 졌다.

특히 다주택자들은 정부가 4월 1일 이전까지 매도하든지, 그 이후에 매도해 양도소득세 폭탄을 맞든지 둘 중 하나를 선택하라고 궁지에 몰았고, 무주택자들은 이번 대책으로 다주택자의 보유물건이 부동산 시장에 유입되면 기존 가격보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있을 것이라는 기대감을 갖게 되었다.

8.2대책 발표 한 달이 지난 9월부터 서울 강남을 중심으로 일부 다주택자들의 물건이 매물로 나오기 시작했다. 그러나 정부가 주거 안정을 위해서 모든 대책을 강구하겠다는 강한 의지를 믿고 매물을 내놓은 이들은 얼마 지나지 않아 후회하기 시작했다.

8.2대책으로 인해 재건축 조합원지위양도가 금지되면서 재건축 매물이 줄어든 반면, 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 할 경우 재건축초과이익환수제(재초환)를 피할 수 있어 재건축 진행 속도가 매우 빨라진 것이다. 11월과 12월, 강남의 재건축 아파트 매매가격의 호가가 크게 상승한 것은 이처럼 재건축 물량은 줄어든 반면 재초환을 피할 수 있는 단지의 수익성이 커지면서 매수세가 몰렸기 때문이다.

강남 재건축 시장의 상승세와 맞불려 양천구, 광진구, 마포구, 용산구 등도 상승 대열에 합류하고 있다. 강남의 집값 상승이 인근 지역과 주변 지역으로 확산될 조짐이 보이고 있자 정부도 호프 미팅을 갖는 등 분주하게 움직이고 있는 모습이다.

기회와 위기가 공존하고 있는 현 부동산 시장에서 우리는 어디에 투자해야 할까?

필자는 2018년 투자 키워드를 ‘역세권’과 ‘재건축’으로 본다.

1. 역세권

과거 3~4년 동안 역세권 중소형 아파트의 매매가격은 역에서 떨어져 있는 비역세권 아파트에 비해 상대적으로 상승폭이 컸다.

실수요자들은 본인이 당초 거주하고 있는 지역의 전세가격이 폭등하자 가격적 부담이 적은 지역으로 이동을 해야 하는 상황에서 직장과의 거리 등을 감안해 역에서 가까운 매물을 선택하게 되었다.

매매수요 뿐만 아니라 전세 수요도 역세권에 있는 부동산으로 유입되면서 역세권 주변아파트의 전세가율은 점점 높아지기 시작했다. 높은 전세가율을 형성하면서 매매가격이 상승하자 갭투자의 대상이 되면서 그 상승폭을 더욱 키웠다.

2018년에도 서울의 재고아파트 시장은 매물이 적을 것으로 예상된다. 8.2대책에도 불구하고 시장에 매물이 쏟아지기는커녕 오히려 매물을 걷어드리면서 지역에 따라서는 매물 품귀현상이 나타나고 있다. 4월 1일 이후 양도소득세 중과세가 시작되면 매물 수는 지금보다 더욱 감소할 것이다. 매물이 적다면 조금의 시장변화에도 가격이 요동칠 수 있고 가격의 변화가 나타난다면 가장 민감하게 반응할 지역이 역세권 주변 아파트가 될 것이다.

과거데이터를 분석해 보니 브랜드나 세대수보다 역에서 얼마나 가까우냐에 따라 가격 평가가 달라지는 지역도 있었다.

2. 재건축

8.2대책으로 가장 타격이 클 것으로 예상되었던 시장이 바로 재건축이다.

그러나 현재 재건축 시장은 8.2대책 이전보다 더 큰 폭으로 상승하고 있다.

최근 모 일간지에서 A아파트가 8.2대책 이전보다 6개월 만에 16억 원이 상승했다는 기사를 보았다. 그 진위여부를 떠나 정부의 예상과 달리 대책 이전 수준보다 가격이 크게 상승한 것은 정부의 정책이 그 원인을 제대로 파악하지 못하고 급한 불을 먼저 끄고 보자는 성급한 결정 때문일 수 있다.

문제는 정부가 앞으로 쓸 수 있는 카드가 많지 않다는 것이다.

최근 논란이 되고 있는 ‘재건축 연한 40년 연장’도 기간을 연장한다면 이미 연한을 채운 아파트는 자연스럽게 풍선효과를 볼 수 있다.

서울의 주요 40년 연한을 채운 아파트

그렇게 되면 재건축에 관심 있는 이들이 특정 아파트로 몰리면서 가격은 오히려 폭등 할 것이고 재건축 연한이 늘어난 만큼 서울의 공급은 제한되어 가격 상승에 대한 압박은 더욱 심해질 것이다. 즉 재건축 아파트를 안정화 시키는데 있어 근본적인 해결책이 되지 못한다.

결국 새 아파트의 갈망과 함께 새 아파트에 대한 공급이 부족 시장에 공급을 제때에 풀어주지 않는다면 정부의 예상과 달리 부동산 가격은 쉽사리 잡히지 않을 것이고 악순환은 반복될 것이다. 반대로 정부의 실정으로 만들어진 현 틈새시장을 투자자들은 위기가 만들어 낸 기회라 생각할 것이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.