정부는 넘치는 돈을 왜 죄지 못했나

[이데일리 이정훈기자] `돈이 있는 곳에는 언제나 부동산 투기가 있었다. 그러나 정부는 넘쳐나는 돈을 옭아맬 직접적인 수단을 쓰지 않았다`

정부 공식 홈페이지인 `국정브리핑`이 15일 1967년부터 2007년까지 부동산정책 40년의 역사를 실록 형태로 정리하는 <실록 부동산정책 40년> 제2탄에서 내놓은 집값 상승에 대한 원인 분석이다.

이 연재에서는 크게 보면 지난 70년대말부터 시중에 넘쳐나는 유동성이 모두 3차례의 주기적인 부동산가격 상승국면을 만들어 냈다고 지적한다. (아래 그림 참조)



김용창 서울대 교수는 저서 `한국의 주택토지정책`(2004년)에서 "그동안 부동산가격 급상승의 특성을 보면 해당 시기별로 특수한 과잉 유동성에서 비롯된 자본순환의 위기에서 발생한 것"라며 부동산 가격 변동의 큰 특징으로 과잉유동성에 의한 외생적 위기를 꼽았다.

◆ 성장의 70~80년대..`유동성 죄기는 없었다`

국정브리핑은 70년말과 80년대말에 나타났던 두 차례의 부동산 상승국면을 `성장의 그늘`로 규정하고 있다. 중동 특수를 등에 업은 성장 드라이브와 3저(低)호황에 따른 급성장이 투기를 낳았다는 것.

실제 77년초부터 78년까지 아파트 투기열풍이 이어졌고 78년에는 전국 땅값이 평균 49%, 6대 도시의 경우 79%, 서울에서는 136%나 상승하는 기록을 쏟아냈다.

지난 87년에는 토지가격 상승률이 전년의 2배를 기록했고 80~87년에 연평균 10.5%였던 지가 상승률은 88년 전국 평균 27.5%, 이듬해 32.0%로 가파르게 상승했다. 88년 13.2%를 기록한 집값 상승률은 이듬해 14.6%, 90년에 최고인 21.0%를 기록했다.

국정브리핑은 "이런 상황에서도 70년대 `8.8조치`라는 강력한 부동산 대책에서는 규제와 제도 개편에 초점을 맞췄을 뿐 통화와 금융부문 대책은 없었다"며 "정부가 중화학공업 육성과 고성장이라는 달리는 말의 고삐를 멈추지는 못했다"고 분석했다.

이어 "88년 투기억제 지역 확대, 양도세 중과, 토지공개념 도입을 골자로 하는 `8.10 부동산종합대책`에서도 `그해 총통화량 증가율을 18%선에서 억제한다`는 것 외에는 통화와 관련된 뚜렷한 내용이 없었다"고 지적했다.

◆ 경기부양의 2000년대..`정부가 돈 풀었다`

지난 2001년 이후 재연된 부동산시장 불안은 세계적 저금리 추세에다 IMF 외환위기 이후 금융 패러다임의 변화와 맞물려 있다는 게 국정브리핑의 분석이다.

부실우려가 높은 기업 부문 대출은 자연스럽게 줄이는 대신 담보(집)가 확실하고 이자 수익률도 높은 가계대출은 늘었고 정부도 가계 대출에 대한 창구지도를 푸는 등 경기 부양책을 써 갈 곳 없는 시중자금의 단기부동화를 더욱 부추겼다는 것.

국정브리핑은 "이처럼 70년대말과 80년대말, 2001년 이후의 부동산 과열에는 통화량이 상당한 영향을 미쳤지만 정작 부동산시장을 잡는 정책적 노력에 유동성과 금리 등 통화운용정책의 고려비중은 낮았다"며 "시장 교란의 원인과 처방 사이에 괴리가 있었다"며 정책 실패를 지적했다.

특히 최호상 삼성경제연구소 수석연구원이 작년 11월 발간한 보고서에서 `2005년 상반기 기준 국내 주택가격 버블의 크기는 17%이며, 이 중 금리요인에 의한 것이 11.6%로 총버블의 3분의2를 차지한다`고 진단한 부분을 인용하기도 했다.

결국 2001년 이후의 부동산 버블 때에도 정부는 외환위기 탈출을 위한 경기 부양책으로 시중 유동성을 죄지 않았다는 지적이다.

◆ 내수부진의 2001년이후: `죌 수 없는 고민 있었다`

그렇다면 2001년 이후부터 시작된 집값 상승과정에서 집권한 참여정부는 왜 유동성을 죄는 조치를 취하지 않은 것일까?

국정브리핑은 2001년 이후 저금리로 인해 주택담보대출이 늘어나고 이자부담에 소비가 줄고 그로 인해 다시 금리를 올리지 못하는 악순환을 지적하면서도 참여정부는 `경기와 부동산이 다른 방향으로 튀면서 정책적 딜레마가 있었다`며 정당화하고 있다.

또 "정부는 11.15대책과 1.11대책으로 주택담보대출 규제 강화라는 새로운 방법을 쓰고 있지만, 부동산 언론과 투기세력들은 대응과 대출규제조차 `서민의 내집 마련 기회를 옥죈다`고 흔들고 서너 발 앞서 `경착륙`과 `복합불황`을 경고하며 꺼져가는 부동산 불패 신화에 끝없이 불을 지피고 있다"고 언론과 투기세력을 겨냥하기도 했다.

브리핑은 "외환위기 이후 경제 살리기 골격을 그대로 유지하기 위해 정부는 `한 쪽 손`이 묶인 채 부동산 시장 왜곡과 맞서 싸우고 있지만 `나머지 한 쪽 손`마저 무력화시키려는 시도는 지금도 계속되고 있고 정부의 싸움은 그만큼 힘겹다"고 말했다.

그러나 연재에서 한재준 금융연구원 연구원은 "소비위축 우려로 정책당국이 금리를 높은 수준에서 유지하기 어려웠던 점은 인정되나, 부동산시장이 폭등하고 있는 상황에서 공급 확대에는 시차가 따르고 금리 이외의 수단인 단기적인 대출규제 방책만으로 안정을 도모하는 데는 무리가 있었던 것으로 보인다"며 내수 부진만으로 정책실패가 정당화될 수 없음을 지적하고 있다.