판교 중대형 채권입찰제 어떻게 보완될까

[edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 판교신도시 중대형 아파트 분양가에 대한 규제 의사를 내비침에 따라 채권 입찰제가 어떤 방식으로 보완될지 비상한 관심을 모으고 있다. 전문가들은 채권상한액을 두고 입찰하는 `채권상한제`를 채권입찰제의 유력한 보완책으로 판단하고 있지만 25.7평 초과 청약자격 강화 등 다양한 방안도 논의될 것으로 관측된다. 이와 관련, 건교부는 다음주중 채권입찰제 보완책을 내놓을 예정이다. 서종대 건교부 신임주택국장은 "판교신도시 중대형 아파트의 분양가를 평당 1500만원 이하로 묶겠다"며 "구체적인 방안은 현재 관련기관과 협의중이고 내주중 윤곽이 드러날 것"이라고 말했다. ◇채권입찰제 보완책, `채권상한제` `분양가 사전평가제` 등 거론 건교부가 일단 제시할 수 있는 채권입찰제 보완책으로는 행정지도를 통한 가격 억제 방법을 들 수 있다. 이는 정부가 판교 관할 시청인 성남에 행정지침을 통해 분양가를 최대한 낮추도록 권고하는 것으로 화성시가 동탄신도시 분양 당시 이같은 방식으로 분양가를 일부 끌어 내린 바 있다. 그러나 채권입찰제를 수정하지 않은 상태에서 단순 행정지도로 건설업체의 분양가를 무작정 억제하는 것은 실효성이 크지 않다는 점에서 근본적인 대책은 아니라는 지적이다. 이 것보다 강력한 대책으로는 `채권상한제`이 거론되고 있다. 전문가들 사이에서도 채권상한제 외에는 달리 방도가 없다는 견해가 중론이다. 다시 말해 현재 채권금액에 상한선이 없는 무제한 채권입찰제 방식을 수정, 사업시행사들이 일정 금액을 넘지 못하도록 상한제를 두겠다는 방안이다. 업계에선 이 방안이 도입될 경우 현재 거론되는 평당 2000만원 분양가는 평당 1500만원 내외로 떨어질 수 있을 것으로 내다보고 있다. 하지만 이 방안 역시 적잖은 부작용을 내포하고 있다는 게 전문가들이 견해다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은“분양가격이 낮아지면 고(高) 분양가를 이유로 타 지역 청약을 검토하던 청약예금 가입자들이 다시 몰릴 가능성이 크다”며 "이 경우 중대형 아파트도 수천대 1의 엄청난 경쟁률을 보일 것”이라고 지적했다. 채권입찰제를 보완할 수 있는 방안으로 분양가 사전평가제 도입도 점칠 수 있다. 분양가 사전평가제란 중대형 아파트 용지 매입 입찰시 채권가격을 포함한 응찰가와 함께 분양할 아파트의 분양가격을 동시에 써내도록 해 낙찰업체 선정에 반영하는 제도다. 이 방안은 아파트 공급업체의 기여도와 함께 최종가인 분양가 자체를 간접적으로 통제하는 방식으로 알려졌다. 이밖에 25.7평 초과 청약자격을 강화하는 방안, 기존 25.7평 이하에 적용하는 원가연동제를 25.7평 초과로 확대하는 다원가연동제 등도 업계 전문가들 사이에서 채권입찰제를 보완할 수 있는 방식으로 거론되고 있다. ◇판교신도시 분양 앞두고 정책 일관성 혼란 시비 불거질 듯 그러나 정부가 어떤 방법을 적용하더라도 정책의 일관성을 둘러싼 시비가 재연될 것으로 보인다. 판교신도시 아파트 분양을 앞두고 건교부가 각종 규제를 쏟아내며 정책에 적잖은 `헛점`을 노출, 시장과 수요자들을 혼란스럽게 했다는 지적이다. 실제 정부는 판교 등 투기과열지구내의 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 대해선 청약 과열을 막기 위해 과거 10년 이내 당첨 경력이 있으면 1순위를 부여하지 않는다는 내용의 주택법 시행령 개정안을 지난달 입법예고했다. 이로 인해 10년 무주택자들의 통장이 천정부지로 치솟았고, 투기를 부채질했다. 그러나 규제개혁위원회는 지난 4일 이 개정 내용이 과도한 규제라며 이를 삭제, 종전대로 과거 5년 동안 당첨되지 않은 사람들은 1순위 청약자격을 유지하게 된 바 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "건교부가 판교 분양을 앞두고 청약 열기를 `톤다운` 시키기 위해 고심하는 흔적이 역력하다”라고 전제하고 “그러나 이같은 부작용을 사전에 예상하지 못한 건교부의 정책 시스템 역시 적잖은 타격을 받을 뿐만 아니라 비난 여론도 만만치 않을 것"이라고 말했다.