철도공사 용산개발 "서울시반대·상한제 적용" 이중고

[이데일리 윤진섭기자]  철도공사의 용산 철도기지 개발사업이 서울시 고밀개발 반대, 복합단지 분양가 상한제 적용 등 잇따른 악재를 만났다.

이는 용산 역세권 개발의 수익성을 좌우할 수 있는 악재들로, 용산 개발을 통해 누적 부채를 해결하려던 철도공사의 계획에 차질이 예상된다. 

용산 역세권 개발은 한국철도공사가 용산 철도기지 13만4000평을 국제 업무지구로 개발하는 것으로 컨벤션 센터, 외국인 주거시설, 문화시설 등이 망라된 대규모 프로젝트다.

총사업비 규모만 순수 공사비 4조-5조원을 포함, 최소 10조-12조원에 육박할 것으로 추산된다. 특히 철도공사는 이번 사업을 통해 6조원에 달하는 부채를 한꺼번에 털어낼 수 있을 것으로 기대하고, 오는 3월 17일까지 사업자 공모에 나서는 등 의욕을 보여왔다.

◇서울시, 철도공사 개발안 반대 "市 지침과 큰 차이" = 그러나 이 같은 철도공사의 계획에 서울시가 고밀 개발을 반대하면서 사업이 난관에 부딪쳤다.

지난해 12월 28일 서울시는 철도공사가 용산 철도차량기지를 국제업무지구로 개발하기 위해 발표한 개발 사업자 선정 지침은 시의 '용산부도심 지구단위계획 특별계획구역 지침(2001년 7월 수립)' 에 부합되지 않아 수용할 수 없다고 발표했다.

이덕수 서울시 도시계획국장은 "철도공사가 서울시 지침을 무시한 채 사업을 추진할 것으로는 보지 않는다"며 "그대로 추진할 경우 도시계획적으로 큰 문제를 낳을 수 있다"고 지적했다.

현재 양측이 이견을 보이는 대목은 용적률과 주상복합 비율이다. 철도공사의 사업자 선정 지침을 보면 높이의 경우 전체 개발사업지(13만4000평)에 350m까지 지을 수 있도록 하고 있다.

그러나 서울시의 특별계획구역 지침은 중앙 랜드마크 건물만 최고 350m까지 올릴 수 있도록 하고 나머진 100∼150m로 제한하고 있다.

용적률의 경우도 철도공사는 서울시 지침이 정하고 있는 평균 용적률(580%)의 2배인 1000%에 층고 150-200층, 주거비율 50% 미만으로 주거와 업무 상업기능이 어우러진 복합단지를 구상하고 있다. 반면 서울시 지침은 한강변 측 준주거지역(전체면적의 8.2%)에 한해서만 주상복합아파트 건립을 허용하고 있다.

이처럼 양측이 첨예하게 대립된 상황에서 이철 철도공사 사장은 지난 18일 기자간담회를 통해 “오세훈 서울시장과 한차례 만났고, 앞으로 계속 만나 협의할 계획”이라고 밝혔지만, 현재로선 서울시의 반대가 워낙 강해 문제가 쉽게 해결되기는 힘들다는 의견이 높다.

◇ 분양가 상한제 적용 불가피..수익성 악화 예상 = 오는 9월 1일부터 적용되는 분양가 상한제 역시 악재다. 용산 복합단지 내부에 들어설 주상복합아파트에도 분양가 상한제를 일률적으로 적용하면 수익성이 크게 떨어지기 때문이다.

실제 오는 3월 17일 사업자 모집공고에 참여를 검토 중인 대형 건설사들은 분양가 상한제 발표 후 사업성 재검토에 착수한 것으로 알려지고 있다.

두산산업개발 대우건설(047040) 등을 포함해 다른 건설사들과의 컨소시엄을 구성. 대표사 참여를 검토 중인 GS건설(006360)은 분양가 상한제 발표 후 서울시 안, 철도공사 안, 분양가 상한제 안 등 3가지 케이스에 맞춰 수익성 검토에 착수했다.

GS건설 관계자는 "용산 역세권 개발은 철도공사가 참여하는 SPC에 30%의 이윤을 배당하고, 다른 컨소시엄 업체에도 수익을 보장해야 하는 구조인데, 주상복합 아파트에 분양가 상한제를 적용할 경우 수익을 장담할 수 없게 된다"고 설명했다.

또 그는 "특히 용산 복합단지의 경우 철도공사가 기대하는 용적률을 맞추기 위해 공원 용지 및 공공시설 기부채납이 불가피하다"며 "주상복합아파트에 가격 규제를 기계적으로 적용하면, 이 같은 기부채납은 사실상 힘들어져, 사업이 타격을 받을 수밖에 없을 것"이라고 염려했다.

현대산업(012630)개발. 포스코건설과 컨소시엄 구성을 논의 중인 삼성물산(000830) 건설부문 역시 주상복합아파트에 분양가 상한제를 적용할 경우 사업 수익성이 크게 떨어져, 사업이 어렵다는 입장인 것으로 알려졌다.

철도공사 관계자는 "분양가 상한제 적용이나 서울시 반대는 시간을 두고 지켜봐야 할 부분"이라며 "다만 분양가 상한제가 적용될 경우 전체 사업 수익이 떨어질 수밖에 없어, 이에 따른 대응책 마련에 고심하고 있다"고 말했다.