[生生부동산]얼어붙은 주택시장 제대로 살리자

[이데일리 강경지 기자]정부가 얼어붙은 부동산 경기를 살리기 위해 규제를 잇달아 풀고 있다. 정부는 5·10 부동산 대책이 나온 후 4개월만에 9·10 부동산 대책을 추가로 내놨다. 취득세와 양도소득세를 감면하는 게 골자다. 하지만 주택 시장은 여전히 먹구름이다. 집을 사겠다는 사람은 찾기 어렵고, 집을 팔 사람도 처분에 곤란을 겪고 있긴 마찬가지다. 집 살 때 낸 빚 때문에 허덕이는 ‘하우스 푸어’는 오히려 늘고 있다.

찔끔 찔끔 규제 완화..효과 미미

정부가 부동산 시장을 살리기 위해 규제를 풀고 있지만 현재와 같은 방식으로는 효과를 거두기 힘들다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

여러 규제를 한꺼번에 풀지 않아 ‘다음엔 뭐가 있을까’하는 기대심리로 관망세만 키운다는 것이다. 또 취득세와 양도세 감면 혜택도 3개월 정도로 너무 짧아 감면 기간을 1년 이상으로 늘려야 한다는 주장도 나온다.

정부는 지난 5월 서울 강남권(강남·서초·송파구) 투기지역 해제를 골자로 한 5·10 부동산 대책을 내놨다. 하지만 수혜를 볼 것으로 기대됐던 강남권 재건축 아파트 값은 되레 떨어지는 등 시장을 살리는 데 영향을 미치지 못했다.

8월에는 금융당국이 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 정책을 발표했다. 대상은 20·30대의 직장인과 고정 수입이 없지만 여윳돈이 있는 은퇴자로, DTI 산정 방식에 적용하지 않던 향후 10년간 미래소득을 반영하고 보유자산을 소득으로 환산해 대출한도를 늘리도록 한 조치다. 내 집 마련을 포기한 젊은 층과 고정 수입이 없어 대출 제한을 받은 은퇴자도 집을 살 수 있도록 한 것이다. 하지만 시장 반응은 싸늘하기만 하다.

그러자 정부는 지난달 10일 또 다시 취득세 감면과 양도세 면제 카드를 꺼냈다. 연내 주택 거래 때 취득세 50% 감면과 미분양주택 구입시 5년간의 양도세를 면제한다는 내용이다.

이 같은 취득세 감면은 중소형 아파트 거래를 늘리는 효과는 기대되지만 중대형에는 온기를 불어넣기 힘들 전망이다. 양도세 감면은 부동산시장이 상승 국면을 맞아 양도 차익이 발생할 것이라는 기대감이 있을 때나 효과를 볼 수 있다는 지적이다.

효용 떨어진 남은 규제, 다 풀어라

이에 따라 남아 있는 규제를 모두 풀어야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 양도세 중과세, 재건축 부담금, 분양가상한제 등이 대표적이다.

1가구 다주택자에게 양도차익의 60%까지 부과하던 양도세 중과세는 주택가격이 많이 하락했기 때문에 하루 속히 폐지해야 한다. 채훈식 부동산연구소 실장은 “그동안 다주택자를 투기세력으로 보고 양도세를 무겁게 물렸지만 지금은 집값이 하락해 정책 효과가 반감됐다”며 “양도세를 낮춰야 다주택자의 퇴로가 열리고, 거래가 활성화 될 수 있다”고 지적했다. 재건축 초과이익 환수를 위해 부과 중인 재건축 부담금 제도도 수술이 필요하다. 이 제도는 재건축 아파트 거래 실종의 주요 원인이 되고 있다.

주택 시장이 과열됐던 2007년 9월 민간 주택으로 확대 실시된 분양가 상한제도 효용이 떨어진 규제다. 분양가를 자율화하더라도 미분양이 잔뜩 쌓여 있는 상황에서 건설사들이 분양가를 올리기 쉽지 않기 때문이다.

주택담보대출을 받을 때 적용되는 DTI 규제는 더 완화할 필요가 있다. 남희용 주택산업연구원장은 “대출기준을 정부가 정하는 것이 아니라 은행이 자율적으로 정하도록 한다면 신용 좋은 사람은 대출을 더 많이 받을 수 있다”고 강조했다.

보금자리주택 공급 물량과 속도도 조절해야 한다는 지적이다. 보금자리주택의 분양과 입주시기가 2기 신도시와 겹치기 때문에 2기 신도시는 ‘찬밥 신세’가 될 수 있어서다. 이 때문에 보금자리를 전용 60㎡ 이하의 소형 중심으로 바꾸고 임대주택 비율도 현재 40%정도에서 60~70%로 늘리자는 주장도 제기된다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “보금자리주택은 그린벨트 지역을 푸는 특혜로 만들어진 곳이기 때문에 임대아파트 위주로 공급해야 한다”고 말했다.

남아있는 규제들