지역·자기 소득까지 따져 풀어라

[조선일보 제공] ´11·15대책´에 따라 지난 11월 20일부터 새로운 주택 담보 대출 규제가 시작됐다. 안 그래도 까다로웠던 대출에 온갖 규제 마저 겹치면서 내 집 마련 실수요자들의 머리 속은 더욱 복잡해지고 있다. 실수요자가 대출을 통해 아파트를 사려고 할 때 시중은행 등 금융권에서 얼마나 돈을 빌릴 수있는 지를 알아본다.



서울 6억 초과 아파트는 시세의 40% 한도 내에서 은행 대출

지난 4년간 정부가 펼쳐온 부동산 대출 억제 정책에 따라 전국에서 ´주택투기지역´ 등으로 지정된 지역의 아파트를 사려고 할 때는 빌릴 수 있는 돈의 한도가 정해져 있다.

정부는 ´11·15대책´을 통해 이런 대출 조건을 대폭 강화했다. 특히 투기지역에서의 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 40%로 줄였다. 기존에는 투기지역 아파트를 살 때 10년 초과 장기 대출을 통해 집값의 60%까지 은행에서 빌릴 수 있었으나 이제는 대출 기간에 관계없이 40%까지만 가능해진 것이다.

서울의 경우, 지난 21일 전 지역이 투기지역으로 지정됨에 따라 전역이 이 규정의 적용을 받게 됐다. 경기도 과천시·화성시 등 수도권 대부분과 충남 천안시 등 지방 주요 도시 인기지역도 투기지역에 포함돼 대출한도 제한을 받는다.

단 투기지역이라 하더라도 6억 이하 아파트는 종전대로 10년 초과 대출을 통해 집값의 최대 60%까지 빌릴 수 있다. 투기 지역 지정 여부는 재정경제부(www.mofe.go.kr)에서 확인할 수 있다.

소득에 따른 DTI도 수도권 대부분 지역에서 따져봐야

6억 초과 아파트를 대출 받아 사려 할 때는, LTV외에 자신의 소득수준을 기준으로 산출되는 DTI(총부채상환비율)에 따라 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있다는 것을 명심해야 한다. DTI란 대출자의 소득에 따라 대출한도를 제한하는 정부 제도로, 대출받는 사람이 연간 금융회사에 갚아야하는 총 원리금(원금과 이자)의 합계가 자신의 총소득에서 차지하는 비중을 말한다.

지금까지 정부는 6억 넘는 아파트의 경우 대출 신청인의 DTI 40% 한도 내에서만 대출이 가능토록 한규정을, 투기지역에 한해서만 적용해 왔다. 그러나 이번에 이 조치를 수도권 투기과열지구로까지 확대했다. 수도권 투기과열지구에는 서울·인천·경기 대부분 지역이 포함돼있다.



우리은행 재테크팀 조수진 과장은“수도권에서 고가 아파트를 살 때는 자신의 소득에 따라 대출액이 줄어들 수 있음을 감안해야 한다”고 말했다. 예를 들어 연봉 5000만원인 사람이 투기지역이면서 수도권 투기과열지구인 과천시에서 6억5000만원 짜리 아파트를 사려고 할 때 은행에서 대출받을 수 있는 돈은 집값의 40%인 2억6000만원이 아니라 대략 2억3000만원 정도다. (다른 대출이 없고, 대출이자 6%, 20년 원리금분등균할상환 조건으로 대출받을 때 기준) 구입하려는 아파트의 투기과열지구 지정 여부는 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 확인 가능하다. 단 투기지역이거나 수도권투기과열지구 아파트라 하더라도 집값이 6억 이하면 DTI가 적용되지 않아, 시세의 60% 이내에서 은행 대출이 가능하다.

2금융권 대출 문턱도 높아져

상대적으로 여유가 있었던 저축은행과 캐피털 등 2금융권의 LTV도 정부 조치로 기존의 60~80%에서 50~60%로 크게 낮아졌다. 투기지역 6억원 초과 아파트에 대한 LTV 비율이 60%에서 50%로 내려갔고, 기존 60~80%였던 투기지역 6억원 이하 아파트의 LTV비율 역시 60%로 조정됐다. 내집마련정보사 함영진 팀장은“2금융권의 경우 시세의 10% 정도 대출을 더 받을 수 있긴 하나, 이자율이 연 2~3% 더 비싸다는 점을 감안해야 한다”고 말했다. 한편 이 모든 금융기관 대출 과정에 있어 아파트값을 매기는 기준 시세는 대부분 국민은행(www.kbstar.com) ´부동산 시세´의 일반 거래가3가 사용된다.