代土하면 양도세, 취득· 등록세 비과세

[이데일리 남창균기자]  이달 20일부터 토지보상에 들어가는 연기-공주 행정도시에서  5억원을 보상받는 A씨는 양도세로 1억원을 내야 한다.  땅값이 껑충 뛰면서 양도차익이 많이 생겼기 때문이다.

이 경우 A씨가 양도세를 한 푼도 내지 않는 방법은 대체토지를 구입하는 것이다.  종전 농지면적 이상이거나 종전 가액(5억원)의 1/2이상을 구입하면 비과세된다.  A씨의 경우 2억5000만원 이상을 구입하면 되는 셈이다. 또 보상 받은지 1년 안에 구입해야 하고 구입한 농지를 3년 이상 자경해야 한다.

비과세 요건은 국회에서 소득세법(8.31 후속입법)이 개정되면 다소 달라진다. 우선 구입기준이 종전 농지면적 이상에서 1/2이상으로, 종전 가액의 1/2이상에서 1/3이상으로 각각 완화된다. 하지만 양도세 감면혜택은 전액에서 1억원(5년 합산)까지로 줄어든다. 양도차익이 많은 사람은 불리해 지는 것이다.

대체농지를 구입할 수 있는 지역도 내년 3월 이후에는 전국으로 확대된다. 이에 따라 A씨는 용인, 화성 등 수도권 토지거래허가구역에서도 농지를 구입할 수 있게 된다. 지금은 수용 지역 시·군·구 또는 인접 시·군·구에서만 살 수 있다.

대체농지를 구입하면 취득·등록세도 비과세된다. A씨가 2억5000만원짜리 대토를 구입할 경우 1150만원(취득가액의 4.6%)을 절감할 수 있는 것이다.  취득·등록세 비과세 혜택을 받으려면 보상 받은지 1년 안에 대토를 마련해야 한다.  내년 3월 이후에는 대토 취득기간이 3년으로 연장되지만 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간은 바뀌지 않는다.

특히 취득·등록세 비과세 혜택은 대체토지 뿐만 아니라 아파트나 상가를 살 때도 받을 수 있다. 다만 새로 구입하는 부동산 가격이 보상 받은 금액을 넘지 않아야 한다.