"토지·단독주택 현실화율 제외하면 시세 소폭 상승"[일문일답]

[이데일리 하지나 기자] 내년에는 표준지 공시지가와 표준 단독주택 공시가격이 하락할 전망이다.

14일 국토교통부가 공개한 2023년도 표준지와 표준주택 공시가격안에 따르면, 전국 표준지 공시지가는 작년보다 5.92% 하락한 것으로 나타났다. 올해 공시지가 변동률 10.17% 대비 16.09%포인트 떨어진 것이다. 표준주택 공시가격은 5.95% 하락하는 것으로 조사됐다. 올해 공시가격 변동률 7.34% 대비 13.29%포인트 감소했다. 공시가격이 하락한 것은 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘 영향이 컸다. 표준지의 경우 당초 74.7%에서 65.5%로, 표준주택은 60.4%에서 53.6%로 낮아졌다.

다음은 국토부 관계자와의 일문일답.

△현실화율 환원을 제외한 실제 집값 하락폭은 어떻게 되는가.

-최근 시장침체가 가파르다는 부분은 대부분 공동주택이다. 공동주택은 실거래지수로 볼 때 누적치가 통계수준 가장 낮은 것은 맞지만 급급매 위주로 거래되다 보니 호가 반영된 지표는 역대 최저는 아니다.

땅은 주택에 비해 안정적인 편이다. 땅은 마이너스 시세가 나는 경우가 거의 없고, IMF나 경제위기가 있을 때만 마이너스됐다. 단독주택은 땅과 공동주택의 중간 성격이다. 지분이 중요하다 보니 70~80%는 땅이 중요하다. 단독주택도 급락세가 아닌 것으로 본다. 시세와 현실화율이 어우러져서 나온 것으로 공동주택과 차이가 좀 있다. 내년에는 어떻게 될지 모른다. 공동주택에서 토지나 단독주택으로 하락세가 확대될지는 지켜봐야 한다.

서울 시내의 한 부동산 중개업소에 아파트 월세 매물 정보가 붙어 있다.(사진=연합뉴스)

△현실화율을 제외하고 토지와 단독주택의 변동률은 어떻게 되는가.

-(11월 현실화 계획 수정 당시)단독주택은 7.5%정도 떨어질 것이고, 토지는 8.4% 떨어질 것이라고 했다. 결과적으로 시세 자체는 소폭 상승했다.

△아파트값이 떨어지는데 단독주택 오르는게 이해되지 않는다.

-공동주택은 누가봐도 급락하고 있는데 땅값은 전국 상승률이 거의 최고다. 예를 들어 세종시의 경우 공동주택은 올해 들어 제일 급락했다. 그러나 토지는 전국 상승률이 거의 최고다. 땅값은 개발호재나 여러가지 면에서 장기적인 투자나 수요가 있다고 본다. 그런 측면에 있어서 기본적으로 표준주택은 한국부동산원 직원이 조사할 때 그런 것을 감안해 개별주택 시세를 소폭 상승으로 입력한 것이다.

△경기도나 인천의 하락이 훨씬 심한데 공시가 하락률은 서울이 가장 높다.

-표본의 분포 때문에 그럴 수 있다. 시·군·구 단위 행정구역을 베이스로 용도, 동일구조 등 몇몇 기준으로 샘플링을 하는데 9억원 미만 현실화율은 그렇게 많이 제고된 것이 아니다. 추가적으로 공동주택을 완성품이라 본다면, 단독주택은 완성품인 측면도 있지만 재개발이나 호재를 생각하는 측면도 있다. 표준주택이 많이 오른 지역을 보면 재개발 호재가 있는 지역이 대부분이다.

△공동주택 변동률은 더 내려갈 것으로 보나

-표준지와 표준주택의 시세가 소폭 상승이었는데도 이 정도니깐 공동주택은 현실화율 효과가 -3.5%여서 상대적으로 적었다. 환원 폭도 당연히 적을 것이다.

-사실 좀 더 시세 판정이 중요한 시점이라고 생각한다. 급급매 위주로 실거래가 역대 최저로 가고 있는데, 그게 시세라 할 수 있는지 별도로 판단이 필요하다.