박근혜노믹스, 부동산정책의 뼈대는

[이데일리 양희동 기자]새로 출범할 박근혜 정부는 ▲하우스푸어·렌트푸어 대책을 통한 서민 주거안정 ▲취득세 감면 연장 및 양도세 중과·분양가 상한제 폐지 등 규제완화를 통한 거래활성화 ▲행복주택 건설 및 임대주택 건설을 통한 주거복지 확대 등 3가지 방향으로 부동산 정책을 펼칠 것으로 보인다.

하우스푸어·렌트푸어 대책은 주택 지분매각제와 목돈 안드는 전세제도 등 대출이자와 임대료 부담을 줄여주는 방향으로 추진된다. 부동산 거래 활성화 대책은 우선 올해 말로 일몰되는 취득세 감면 기간을 내년까지 연장하는 방안이 추진된다. 분양가 상한제 적용 범위 제한도 국회 통과가 예상된다. 적용 유예 기간이 올 연말에서 내년 말까지로 1년 연장된 다주택자 양도세 중과 역시 향후 폐지가 추진될 것으로 보인다. 이명박 정부의 핵심 정책 중 하나인 보금자리주택사업은 철도 유휴지를 활용한 ‘행복주택’ 등으로 대폭 수정될 전망이다.

서민주거 안정…하우스·렌트푸어 대책

하우스·렌트푸어 구제책은 박근혜 당선인이 역점을 두고 있는 부동산 정책이다. 그 핵심은 ‘보유주택 지분매각제도’와 ‘목돈 안드는 전세제도’ 도입이다.

하우스푸어 대책인 지분매각제는 집주인이 소유권을 가진 채 주택 지분 일부를 캠코 등 공공기관에 팔고, 그 대금으로 대출금 일부를 상환하는 방식이다. 이 제도가 실효성을 확보하기 위해서는 넘긴 지분에 대한 임대료를 기존 대출이자보다 낮춰줘야 한다. 또 하우스푸어 소유 주택은 대부분 중대형인데 3억~6억원 이하 중소형 주택으로 대상을 제한한 점도 개선이 필요하다.

렌트푸어 대책인 목돈 안 드는 전세 제도는 집주인이 자기 집을 담보로 전세보증금을 금융기관에서 대출받고, 세입자가 그 대출금의 이자를 납부하는 방식이다. 집주인에겐 이자상당액(4%)의 과세 면제 및 대출이자납입 소득공제(40%) 혜택이 주어진다. 그러나 집 주인이 세입자를 위해 담보 대출을 받는 것은 현실성이 떨어진다는 지적이 많다. 집주인에 대해 파격적인 인센티브가 없는 한 선의로 대출 받을 가능성은 낮기 때문이다.

거래활성화…취득세 감면 연장 및 각종 규제 폐지

차기 정부의 중요 과제 중 하나가 부동산 시장 활성화다. 특히 주택거래 활성화는 서민부채을 줄여주고 경기부양 효과도 있어 신속한 추진이 요구된다.

박 당선인은 올해 말로 끝나는 취득세 감면 기간을 연장하겠다는 뜻을 밝힌 상태다. 취득세 감면 시한이 내년 말까지로 연장되면 거래에 숨통이 트일 것으로 보인다. 미분양 주택에 대한 양도세 감면 역시 함께 연장될 가능성이 크다. 분양가 상한제는 박 당선인이 폐지하겠다고 언급한 부동산 규제다. 완전 폐지까지는 시간이 걸리겠지만 분양가 상한제 대상 주택을 보금자리주택이나 집값 급등 우려가 있는 지역으로 제한하는 안은 국회 통과가 유력하다.

다주택자 양도세 중과 폐지안도 추진에 속도를 낼 것으로 보인다. 중과세 폐지는 시장 활성화뿐 아니라 민간 임대주택 공급을 늘리는 효과도 기대할 수 있다. 최근 국회는 소득세법 개정안을 의결해 지난 2009년부터 올해 말까지 한시적으로 일반세율(6~38%)을 적용하는 양도세 중과 적용 유예기간을 내년말까지 연장키로 했다.

주거 복지 확대...행복주택 등으로 보금자리 대체

박 당선인이 부동산 정책 중 가장 공을 들인 부분이 임대주택 확대를 기본으로 한 ‘보편적 주거복지 실현’이다.

대표적인 것이 수도권 유휴 철도부지 위에 인공대지를 조성해 주변 시세의 반값에 임대주택 총 20만 가구를 공급하는 ‘행복주택 프로젝트’다. 15조원에 이르는 사업비 조달 방안과 인공대지 조성에 대한 기술적 연구가 과제로 남아있지만, 토지매입비를 거의 들이지 않고 도심 및 역세권에 임대주택을 공급할 수 있다는 점에서 좋은 아이디어로 평가된다.

아울러 박 당선인은 임대주택 공급 및 전월세자금 융자, 주택바우처 제도 등을 통해 매년 45만가구에게 주거복지 서비스를 지원하고, 2022년까지 5분위 이하 무주택자 550만 가구 전부를 지원하는 방안을 내놓았다. 주거지원 대상인 45만 가구는 건설임대 7만 가구, 매입전세임대 4만가구, 전세자금 융자 18만가구, 공공분양주택 2만가구, 구입자금융자지원 14만가구 등이다. 그러나 한국토지주택공사(LH)의 열악한 재정상황을 고려할 때 정부 차원의 예산 투입 없이는 실현이 어렵다는 지적도 많다.

한편 이명박 정부의 보금자리주택은 ‘분양+임대형’에서 ‘임대형’으로 전환되고 보금자리주택지구의 추가 지정도 중단될 가능성이 크다.