향후 내몸에 맞는 주택재테크 전략

[조선일보 제공] "10·29대책"의 영향에다 본격적인 비수기에 접어들면서 주택시장이 급속도로 냉각되고 있다. 특히 내년부터 추가적인 규제 제도도 시행될 예정이어서 주택 재테크 전략도 전환기를 맞고 있다. 향후 주택 재테크 전략을 어떻게 구사하는 것이 합리적인지, 유형별로 내 몸에 맞는 전략을 분석해본다. ◆무주택자는 가격 급락한 단지 노려볼 만=무주택자들은 이번 대책으로 인해 오히려 수혜를 볼 것으로 보인다. 일단 정부의 초강경 대책으로 주택가격이 하락세로 반전되기 시작했다. 분양시장도 투자 목적의 청약자들이 대거 이탈하면서 청약경쟁률이 떨어지고 있다. 따라서 주택청약통장을 갖고 있는 무주택자들은 청약통장을 활용, 내집마련에 나서는 것이 바람직하다. 특히 내년부터 무주택자는 모기지(Mortgage·장기저리 주택담보대출)를 활용할 수 있다. 은행의 담보대출비율 축소로 인해 주택대출이 전반적으로 제한되고 있지만 무주택자는 모기지 제도를 활용하면 적은 자금으로도 내집을 마련할 수 있다. 청약통장을 보유하지 않은 수요자들이라면 기존 주택을 사는 전략도 선택할 수 있다. 최근 주택가격이 하락세를 보이면서 강동 및 송파구 재건축아파트는 최고점이었던 지난 10월 중순에 비해 20% 이상 하락한 곳도 있다. 그러나 기존 아파트의 경우, 강남권 일부 단지를 제외하면 아직 큰 폭의 하락세를 보이지 않고 있다. 따라서 지역이나 단지별 차별화에 따른 가격 하락폭이나 하락추이도 다르게 나타날 것으로 예상되므로 구입을 원하는 지역에 따라 시점을 조정하는 지혜가 필요하다. 만약 강남권의 재건축아파트 구입을 원한다면 조금 더 지켜보는 신중함이 필요하지만, 재건축 추진 속도 및 단지 여건에 따라 크게 떨어지지 않는 곳도 있을 수 있다는 점을 명심하자. ◆1가구1주택자는 양도세 감면조건 충족해야=1가구1주택자가 된 순간부터 세금에서 자유로울 수 없다. 특히 ‘10·29대책’으로 강남권 등은 보유세 부담이 크게 높아질 가능성이 크다. 우선 1주택자 중에서 3년 보유, 2년 이상의 거주(서울·과천·신도시 지역, 연말까지는 1년 거주) 요건을 갖췄다면 혹시 주택을 팔더라도 일단은 양도세 계산에 골치를 썩이지 않아도 된다. 1주택자는 전세를 안고 무리하게 주택을 구입하거나 많은 융자금을 안고 주택을 사들이는 무리수를 둘 필요가 없다. 당분간 주택가격은 큰 폭의 상승 가능성이 희박하기 때문이다. 따라서 주택의 평형을 늘려가거나 ‘갈아타기’를 원하는 수요자는 1주택 요건을 유지하는 대전제 속에서 주택 재테크 전략을 구사해야 한다. 청약통장이 있다면 차분하게 새 아파트 분양을 통해 갈아타기를 시도하는 것도 합리적이다. 만일 비과세 요건을 갖추지 못했다면 가능하면 비과세 요건을 갖춘 후 집을 팔도록 하자. ◆1가구 다주택자는 주택처분전략 세워야=정부대책의 타깃이 된 다주택자는 단기적 전략과 장기적 전략을 함께 모색해야 한다. 우선 단기전략으로는 양도세나 보유세 부담이 급증하는 요인을 제거하는 방향으로 전략을 짜는 것이 좋다. 즉 1가구2주택자의 경우 내년부터 탄력세율 15%포인트가 추가 적용됨에 따라 양도세가 올해 파는 것보다 30% 정도 늘어날 전망이라 가급적이면 연내 1주택을 파는 것이 좋다. 물론 3주택 이상을 소유한 경우도 2005년부터 양도세율이 최고 75%까지 상승하므로 가급적이면 연내 혹은 내년 중에라도 주택을 처분, 1가구1주택 요건을 만드는 것이 합리적이다. 그러나 문제는 연내 팔리지 않을 가능성이 높다는 것과 어느 것을 먼저 처분하느냐는 것이다. 일단 매수세가 실종됨에 따라 매각이 쉽지 않을 전망이라 다소 손해를 보더라도 빨리 처분하는 것이 늘어나는 세금을 감안하면 합리적인 선택일 수 있다. 또 양도차익이 큰 재건축이나 가격이 급등한 투기지역의 경우, 내년부터 양도세 증가로 인한 세금 부담이 급증하므로 양도보다 증여를 통해 자녀에게 주는 것이 더 이익이 될 수 있다. 양도세율은 시가를 기준한 양도차익의 51%까지 세율이 적용되지만 증여세는 기준시가의 10~50%까지 차등 적용되기 때문이다. 어느 곳을 먼저 파는가의 문제는 세부담이 적은, 양도차익이 적은 지역을 처분하는 것이 합리적이다. 일단 1주택의 요건을 갖추게 된다면 세부담으로부터 비교적 자유로울 수 있고 추후 가격상승도 기대할 수 있기 때문이다. (주용철·코리아베스트 대표세무사) (안명숙·스피드뱅크 부동산연구소장)