보금자리2차 당첨전략..임대vs분양

[이데일리 하지나 기자] 2차 보금자리주택 사전예약에 10년 임대주택도 처음으로 포함된다.
 
10년임대는 5년 뒤에 분양전환이 가능해 전매제한이 10년으로 예상되는 서울지역 보금자리 일반분양보다 유리하다. 다만 시세차익은 일반분양이 더 클 것으로 보인다.

29일 국토해양부에 따르면 내달 말 서울 세곡2지구, 내곡 등 2차 보금자리단지 6곳에서 공급되는 사전예약 물량은 전체 1만8000가구 정도다. 이 중 임대기간이 경과할 경우 분양전환되는 `10년·분납임대주택`은 4014가구다.

◇ 10년·분납임대 4000여가구 공급

임대아파트의 임대보증금과 임대료는 표준임대조건에 따라 결정된다. 일반적으로 임대보증금과 10년치 월임대료를 모두 합치면 인근 전셋값의 80% 수준이다.
 
이 중 70~80%가 임대보증금으로 산정되고 나머지 부분은 월임대료가 된다. 분양주택으로 전환하려면 전환 당시 감정평가액에서 보증금을 뺀 나머지 대금을 납입해야 한다. 파주신도시 10년 임대주택 85㎡형(전용면적)은 임대보증금이 7000만원, 임대료가 40만5000원이었다.

◇ 청약조건은 분양주택과 동일

분양주택과 10년임대의 일반공급 청약조건은 동일하다. 특별공급도 마찬가지다. 3자녀(10%)·노부모부양(5%)·신혼부부(15%) 등 공급비율도 동일하다. 다만 10년임대는 생애최초 유형이 없다. 

분양주택 전매제한은 계약 후 7~10년이 적용되지만 10년 임대주택은 입주 후 10년 동안 임대로 살아야 한다.  
 
하지만 10년임대는 임대인과 임차인이 합의할 경우 입주한 지 5년 뒤에 분양주택으로 전환할 수 있다. 10년임대를 조기 분양전환할 경우 분양주택보다 2~3년 빨리 집을 팔 수 있게 되는 셈이다. 
 
◇ 수익성..분양주택>10년임대

10년임대는 신혼부부와 같이 목돈이 없는 사람들이 우회적으로 내집 마련을 하기에 가장 좋은 방법이다. 초기자본 부담이 적고 당첨 커트라인도 분양주택에 비해 낮을 것으로 예상되기 때문이다.
 
함영진 부동산써브 연구실장은 "판교의 경우 85㎡형 이하 10년임대 당첨 커트라인이 500만~1000만원 정도였다"며 "강남권은 이보다 조금 더 높은 800만~1000만원 정도 될 것으로 보인다"고 말했다. 시범지구 일반분양의 경우 1200만~1900만원이었다.

하지만 분양주택만큼의 시세차익을 기대하기는 어렵다.
 
2차 보금자리 단지인 강남 내곡과 세곡2지구의 분양가는 시범지구인 서초우면이나 강남세곡, 위례신도시와 비슷한 수준이 될 것으로 보인다. 이들 단지의 분양가는 주변 시세의 70% 이하에서 정해졌다.
 
반면 10년임대는 분양전환시 인근 매매가의 80%(감정평가액)수준에서 정해지기 때문에 분양주택의 분양가보다 높을 가능성이 크다.
 

▲ 분양주택, 10년 임대 비교