[아파트 돋보기] 단지 내 편의시설 관리 비용 절감 방법은?①

서울 시내의 신축 아파트 단지 모습(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

통계청의 행정구역별 주택유형을 보면 2017년 기준으로 전국 평균 60%가 공동주택에 거주합니다. 이 중에서도 아파트에 거주하는 비율은 48.6%로절반에 가깝습니다. 특히 행정중심 복합도시인 세종특별자치시의 경우에는 65%, 광주광역시는 63.7% 등 전국적으로 50% 이상이 아파트에 거주하고 있습니다.

이는 한국의 매우 특이한 현상이라 할 수 있습니다. 수목이 식재되어 있는 조경면적조차 거대한 콘크리트 구조물위에 1미터안팎의 토양으로 이루어진 것이라는 사실을 생각하면 자연적인 것이란 찾아볼 수 없는 인공물에 수많은 사람이 함께 모여 주거생활을 영위하는 곳임에도 아파트로 대표되는 공동주택의 비율이 줄어들기는커녕 증가한다는 사실은 이제 한국사회에서 보편적인 현실리 되었습니다.

전국토의 70% 가량이 임야로 되어있어 수평적 확장에는 한계가 있는 우리나라 지형의 특성상 공동주택과 같이 입체공간으로의 주거공간의 확대는 필연적이라 할 수 있을 것입니다. 그러나, 단순히 그 이유만으로만 이해하기에는 다세대주택이나 다가구주택 등 아파트가 아닌 주택들의 상대적 가치가 낮게 평가되는 것 보면 설명이 안되는 부분이 있는 것도 사실입니다.

이 부분을 설명할 수 있는 것이 바로 아파트가 갖는 생활의 ‘편리성’과 ‘쾌적성’입니다. 정해진 일정한 공간 안에서 주거생활에 필요한 주요 동선이 최소로 설계되어 생활의 편리성과 효율성이 증가하고 현관으로 대표되는 전유부분의 경계 밖의 내 재산권의 범위는 일정 금액의 비용인 관리비를 지불하면 내가 크게 신경을 쓰지 않아도 관리가 되니 여러 모로 편합니다. 게다가 사시사철 기온의 변화가 심한 한국에서 아파트 거주는 상대적으로 날씨 변화에 따른 스트레스가 적습니다. 주거의 쾌적성으로 봐도 아파트가 유리합니다.

여기에 또 하나의 추가되는 것이 있습니다. 바로 아파트들에서 제공되는 다양한 복리시설일 겁니다. 과거에는 어린이놀이시설과 테니스장 등 간단한 구기 종목을 위한 체육시설이나 경로당 등이 제공되었는데 최근에는 헬스장, 도서관 심지어 가족행사 시에 친지들의 숙박용으로 사용할 수 있는 게스트하우스까지 설치되고 있는 추세입니다. 상대적으로 큰 비용을 들이지 않고도 편리한 복리시설을 이용할 수 있으니 단독주택이나 다세대주택 등의 다른 주택유형보다도 아파트가 갖는 매력은 높을 수밖에 없지 않나 라는 생각이 듭니다.

하지만, 이러한 복리시설도 아파트의 조경면적처럼 자연물이 아니기에 지속적이고 체계적인 관리의 손길이 필요합니다. 또한 이러한 시설물의 관리를 위해서는 일정한 비용이 필요할 수밖에 없습니다. 과거에는 테니스장이나 배드민턴장 등 체육시설 같은 복리시설은 관련 시설이라고 해야 바닥인 경기장과 탈부착이 가능한 네트와 이를 부착하는 고정식 네트폴(네트 설치용 지주), 그리고 가림용 철망이나 조경수가 전부였습니다. 따라서 이를 관리하는데 추가적으로 발생하는 비용은 크게 문제가 되지 않았습니다.

하지만 최근 공급되는 복리시설을 보면 헬스장과 같은 체육시설은 런닝머신 등 각종 고가의 운동기구와 운동 중 시청할 수 있는 벽걸이형 텔레비전이 설치되어 있거나, 실내골프장의 경우처럼 다양한 부속 시설들이 설치되어 있는 경우가 있어 체육시설의 유지관리에 상당한 비용이 수반되는 경우가 많이 있습니다. 그 밖에 도서실 같은 문화공간에서도 요즘은 전자도서실처럼 인터넷이나 컴퓨터실이 함께 설치되는 경우도 있습니다.

주차장의 경우에도 예전에는 건축비에 비해 상대적으로 저렴했던 대지가격 탓에 노상주차장의 형태로 제공되었으나, 대지가격의 상승과 함께 용적률이 높아지면서 주차장도 지상에 설치하기 보다는 지하주차장처럼 건축물내로 제공되고 있어 조명이나 배기가스로 오염된 벽면이나 바닥 방수도료 재시공 등 부대시설의 유지관리비용도 점차 증가하고 있는 추세입니다.

이처럼 부대·복리시설의 유지관리비용의 무시하지 못할 만큼 커지면서 관리현장에서는 현재의 관리방식을 대폭 개선해야 한다는 의견이 늘어나고 있습니다.

바로 집합건물이라는 공동주택 특성에서 기인하는 문제 때문인데요. 소유와 주거가 분리되고 시설의 빈번한 사용자도 입주민 전체가 아닌 일부 구성원으로 한정되는 특성을 감안하여 과거의 운영방식을 개선하자는 주장입니다. 이에 대해 대한주택관리사협회가 구상하고 있는 구체적인 대안에 대해서는 다음 주(5월 4일)에 살펴보도록 하겠습니다.