[부동산 도란도란]'아파텔' 제대로 알고 투자해야

[이데일리 정수영 기자] 소형아파트 수요가 급증하자 틈새를 노린 오피스텔 공급물량이 늘고 있다. 수요가 많은 소형 아파트와 비슷한 크기, 유사한 타입으로 설계해 소형주택 시장을 공략하고 있다.

최근 주택시장 신조어인 ‘아파텔’이 그것이다. 이런 류의 오피스텔들은 아파트와 비슷하지만 가격은 더 저렴하다고 홍보하면서 투자자들의 관심을 유도하고 있다. 하지만 아파트와 오피스텔은 분명 다르다. 같은 크기라해도 각종 세금, 주택 형태, 환금성 등 여러 면에서 차이가 난다.

총 분양면적이 아파트와 비슷한데도 총 분양가가 저렴하다는 이유만으로 접근하는 건 바람직하지 않다는 얘기다. 소형 아파트와 비슷한 크기인 아파텔 투자를 고민한다면 사전에 장·단점을 자세히 알아보고 결정하자.

닮은 듯 닮지 않은 ‘아파트≒오피스텔’

‘아파텔’은 아파트와 닮은 오피스텔이란 의미로 만들어진 신조어다. 오피스텔은 건축법을 적용받지만, 용도는 주거용으로 쓰이는 것이 여기에 해당된다. 보통 전용면적 59㎡, 84㎡로 원룸이나 투룸형과 구분된다. 최근엔 놀이터, 어린이집 등을 커뮤니티시설을 단지 안에 조성해 3~4인 가족이 살기 편하게 조성하고 있다.

올 들어 아파텔 신규 분양물량이 급증하고 있다. 소형아파트 선호도가 급증하자 이 수요층을 타깃으로 오피스텔 공급을 늘리고 있다.

하지만 오피스텔은 아파트에 비해 주택면적이 30~40㎡ 적다고 봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 발코니가 없기 때문이다. 최근 한화건설이 경기도 고양시 일산에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린’을 비교해보자. 이 단지 전용면적 84㎡A 아파트의 경우 발코니 40.92㎡(12.4평) 가 서비스 공간으로 주어진다. 이 면적을 확장하려면 756만원을 추가로 내야 하지만 그만큼 집이 넓어지는 셈이다.

반면 오피스텔 전용면적 84㎡A의 경우 주거공간 크기는 같지만 발코니가 없어 그만큼 집이 작을 수 밖에 없다. 결국 전용면적 59㎡ 아파트들이 최근 발코니를 확장하는 추세여서 오피스텔 84㎡와 비슷한 셈이다.

오피스텔은 발코니 확장을 할 수 없어 빨래 건조 공간도 따로 마련하기 힘들다. 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율)도 아파트에 비해 낮은 편이며 상업시설이 공용면적보다 많아 관리비도 비쌀 수 밖에 없다. 전용면적이 같은데도 아파트가 오피스텔보다 분양가가 높은 이유는 여기에 있다.

그렇다고 모두 단점만 있는 것은 아니다. 오피스텔은 보통 빌트인 제품이 기본적으로 설치돼 나오는 경우가 많다. 분양가에 미리 다 포함되는 셈이다. 하지만 최근 주거용으로 나오는 오피스텔의 경우 빌트인 제품을 별도 유상옵션으로 내놓는 경우가 많으므로 주의해야 한다.

세금 등 추가비용 ‘아파트＜오피스텔’

아파트에 비해 오피스텔은 세금 부담률이 높다. 우선 취득세가 4%다. 지방교육세, 농어촌특별세 등을 포함하면 4.6%다. 반면 아파트는 취득세가 6억원 이하 전용면적 85㎡이하는 1.1%(지방교육세 0.1%), 85㎠초과는 1.3%(농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%)다.

예외사례로 임대주택사업자로 등록한 투자자가 전용면적 60㎡이하 오피스텔을 분양받을 경우는 취득세를 면제받을 수 있다. 재산세도 60㎡이하인 경우 50%감면받을 수 있다. 임대사업자로 등록하면 종합부동산세도 합산에서 베재된다.

오피스텔은 겉으로 보이는 청약률도 유의해야 한다. 오피스텔 청약시에는 아파트와 달리 청약통장이 필요없고 별도 자격조건도 없다. 또 1인당 최대 4개 구좌까지 청약이 가능하다. 경쟁률이 높게 나오는 것은 바로 이 때문이다. 하지만 청약에 당첨됐다고 해도 수요자가 모두 계약하는 것은 아니어서 실제 계약률은 이보다 낮을 수 밖에 없다.

또 업무용 오피스텔이냐 주거용 오피스텔이냐에 따라 부동산중개수수료, 월세세액공제 가능여부도 달라지므로 주의해야 한다.