살던집 1년내 팔아야 비과세 혜택

[조선일보 제공] 서울 봉천동에 사는 서모(49)씨는 2년반 전에 집을 구입해 살아왔다. 그런데 6개월 전쯤 재개발 아파트 입주권을 싸게 구입하게 됐다. 아파트는 2개월 후 완공 예정이며, 서씨는 이곳으로 이사할 계획이다. 그런데 앞으로 아파트가 완공되면 1가구2주택이 되고, 내년부터는 2주택자에 대한 양도세가 중과된다고 하니 고민이 많다. 연내 기존 주택을 처분하려 해도, 보유기간이 3년이 되지 않아 비과세 혜택을 받지 못할 것 같아 아쉽다.

서씨는 당장 기존주택을 매각할 필요는 없다. 왜냐하면 주택 신규취득시 1년 안에(기존주택의 비과세요건 충족시) 기존주택을 매각해야 비과세혜택을 받을 수 있는데, 재건축이나 재개발 입주권의 취득인 경우 사정이 좀 다르기 때문이다. 서씨가 취득한 재개발 입주권은 그 취득시기를 취득 당시로 볼 수도 있지만, 입주시점인 사용승인일을 취득시기로도 간주한다는데 주목해야 한다. 따라서 서씨는 지금 당장 기존주택을 처분하면 비과세 요건 미충족으로 일반과세 되고, 내년 초에 처분할 경우에는 1가구 2주택자 중과세로 50%에 달하는 세율이 적용된다.

결국 서씨가 선택할 최선의 방법은 기존주택의 비과세 요건이 충족되는 내년 6월 이후부터, 입주권이 취득시점으로 인정되는 사용승인일 이후 1년 이내에 기존 주택을 파는 것이다. 사용승인일이 내년 2월경이므로 구체적 시기는 2007년 6월부터 2008년 2월까지가 기존주택을 처분할 적기라 할 수 있다. 비과세 적용기간이 8개월 정도이므로 시기를 놓치지 않도록 적극적 자세로 매도해야 할 것이다.

참고로 연말은 1년 중 주택거래량이 가장 낮은 비수기여서 매수자 우위시장이다. 연말의 들뜬 분위기로 주택 구입에 대한 관심이 적어지기 때문이다. 내집마련 계획이 있어도 굳이 쌀쌀한 날씨에 집을 보러 다니고, 이사까지 준비할 생각은 하기 어렵기 때문에 자연히 거래가격은 한두 달 전후보다 저평가될 가능성이 높다.

내년에 기존 주택을 정리할 경우 서씨는 주택 매도자금으로 6억원 가량의 목돈을 취득하게 된다. 서씨는 현재 기존주택 매입시 받은 주택담보대출금 1억원을 갖고 있다. 따라서 매도자금 중 1억원은 대출금을 상환해야 하는데 이때 중도상환수수료가 나올 수 있으므로 면제 시기를 확인하여 주택매도 시점을 잡는 게 방법이다.

한편 자녀 두 명이 모두 대학생인 서씨는 수익률이 높은 금융상품에도 관심을 가져야 한다. 매달 일정한 금액을 받을 수 있도록 안정성을 갖춘 상품과 아직 여유가 있는 자녀의 결혼 시까지 수익률을 높일 수 있는 상품으로 투자포트폴리오를 구성할 필요가 있다. 먼저 1억5000만원을 노후 대비용으로 변액연금보험에 가입하길 권한다.

변액연금의 경우 예치된 자금을 펀드로 운용하여 연금 수령시 펀드 수익률에 따라 연금액이 달라지는 상품이다. 장기투자를 통해 투자위험을 상당부분 줄일 수 있으며, 향후 시장 상승에 따라 받을 수 있는 연금액이 커질 수 있다.

또한 투자형 보험상품이지만 10년 후 연금 수령시 투자결과가 나쁘더라도 최소한 원금이 보장되며, 이자소득세가 비과세되는 장점이 있다. 자녀의 교육 및 결혼비용을 마련을 위해 3억원은 각각 수익률을 높일 수 있는 ELS상품과 해외펀드에 투자하는 것이 좋다. ELS상품의 경우 상품구조상 원금보존을 추구하며 선택에 따라 정기예금에 비해 높은 수익을 낼 수 있다.

신한Private Bank 자문그룹 부동산재테크팀장 고준석/부동산전문가 조강엽/세무사 이창신/올림픽선수촌PB팀장 한상언