[정기자의 경매브리핑]경매에도 불어온 재건축 투자 바람

△10월 31일 경매에 붙여져 41명의 응찰 끝에 감정가보다 비싸게 낙찰된 서울시 노원구 상계동 주공9 아파트. [사진 = 지지옥션 제공]

[이데일리 정다슬 기자] 최근 강북발 재건축투자 바람이 뜨겁습니다. 정부가 강남권을 타깃으로 한 부동산정책을 내놓으면서 상대적으로 규제에 자유로운 강북 쪽으로 투자수요가 이동한 것입니다. 강북 중에서도 내후년부터 차례차례 재건축 연한이 다가오는 서울 노원구 상계동은 투자자들이 주목하는 투자처입니다.

11월 첫번째(10월 31일~11월 4일) 주 전국 법원 경매시장은 이같은 부동산시장 트랜드가 고스란히 반영됐습니다. 가장 많은 응찰자를 모은 부동산 물건은 지난달 31일 서울북부지방법원에서 경매에 붙여진 서울 노원구 상계동 주공 9단지(전용면적은 45.9㎡) 아파트로 무려 41명이 입찰표를 제출했습니다.

이 아파트는 내후년 10월이면 재건축연한 30년을 꽉 채워 재건축이 가능해집니다. 또 임차인 없이 소유자(채무자)가 직접 거주하는 것으로 추정돼 임차인에 비해 명도(거주자를 내보내는 일)가 쉬울 것으로 추정됩니다. 인근에는 초등학교와 근린생활시설 공원 등이 있어 생활인프라도 잘 갖춰져 있습니다.

이 아파트의 감정가는 지난해 말 매겨져 1억 8700만원으로 책정됐습니다. 현재 이 단지의 같은 주택형 평균 매매가는 2억 1000만원선입니다. 최근 상계동이 재건축 투자처로 주목받으면서 집값이 가파르게 상승했지만 이 상승분이 반영되지 않아 약 12.29% 정도 쌌습니다.

그러나 경매가 치열하게 붙으면서 이 아파트의 감정가는 시세보다 더 비싼 수준에서 낙찰됐습니다. 낙찰받은 이는 김모씨로 그는 감정가의 120.37%인 2억 2510만원을 써냈습니다. 2등 응찰자 역시 2억 2357만 8000원으로 1등과 2등 사이의 응찰가액은 불과 152만 2000원에 불과했다는 점을 살펴보면 그날 경매 분위기가 얼마나 뜨거웠는지를 짐작게 합니다.

전문가들은 이 물건의 관리비 미납액(200만원 상당)과 명동 비용, 경매 비용 등을 고려하면 매매로 사는 것보다 못한 ‘상처뿐인 영광’이라고 평가했습니다. 또 재건축 아파트는 시장상황이나 정책 등에 따른 변동성이 높기 때문에 장기적으로 신중하게 투자해야 한다고 지적합니다. 특히 상계주공9 아파트의 경우 15층짜리 중층 아파트이기 때문에 인근 5층짜리 아파트에 비해 재건축 사업성이 떨어집니다. 경매의 목적은 낙찰이 아닌 싸게 사는 것에 있다는 점도 염두에 둬야겠습니다.

이번 주 법원 경매는 2305건이 진행돼 909건이 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 76.5%로 전주대비 4.4%p 상승했으며 총 낙찰가는 2435억원 입니다. 수도권 주거시설은 409건 경매 진행돼 이중 199건 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 86.5%로 전주대비 2.5%포인트 하락했습니다. 반면 서울 아파트 주간 낙찰가율은 95.7%로 전주대비 7.2%포인트 상승해 평균 수준으로 회복했습니다. 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 43건 중 26건이 낙찰되며 낙찰률 60.5%를 기록했습니다.