원가연동제, 무엇이 문제인가

[이데일리 남창균기자]  정부가 고분양가를 잡기 위해 분양원가 공개 대신 도입한 원가연동제(분양가 상한제)가 제구실을 못하는 것으로 드러났다.

정부는 원가연동제가 도입되면 분양가를 기존보다 10~20% 정도 낮출 수 있을 것으로 추정했지만 막상 동탄신도시에 적용해 본 결과 분양가 인하 효과는 5% 수준에 그쳤다.

이에 따라 원가연동제 도입으로 인해 생기는 시세차익을 수요자가 가져가는 것을 막기위해 전매금지 기간을 2년6개월(등기 때까지)에서 5년으로 연장한 것도 과잉규제라는 지적이 나오고 있다.

◇땅값이 문제 = 정부는 원가연동제 적용에도 불구하고 분양가가 떨어지지 않은 원인을 땅값 상승에서 찾고 있다. 건교부 관계자는 "동탄신도시의 경우 기존 아파트 땅값은 평당 330만~360만원이었으나 재감정을 하면서 땅값이 평당 440만원선으로 높아졌다"고 밝혔다.

이 관계자는 "원가연동제 적용으로 건축비가 평당 100만원 정도 인하되는 효과를 봤다"며 "원가연동제가 적용되지 않았다면 분양가가 평당 820만원선까지 치솟았을 것"이라고 덧붙였다.

건설업계에서도 "아파트 분양가는 건축비보다는 땅값에 의해 좌우된다"며 "땅값이 싼 지방 택지지구의 경우는 원가연동제 적용아파트와 민간 아파트의 분양가가 비슷할 것"이라고 예상했다.

◇금융비용+지하층공사비 = 표준건축비(평당 339만원)만 규제하고 금융비용과 지하층 건축비 등은 업계 자율적으로 책정할 수 있도록 되어 있는 점도 분양가 인하효과가 적은 요인으로 꼽힌다.

금융비용은 건설업체가 토지공사나 주택공사로부터 택지를 구입해서 분양할 때까지의 이자비용으로 평당 10만~30만원 가량 든다.

지하층공사비(표준건축비의 70%)는 공사 면적에 따라 평당 50만~100만원 정도 책정된다. 동탄신도시에서 분양하는 우미 제일건설은 가산비용(지하층 공사비+분양보증수수료+친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정한 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원을 책정했다. 같은 지역이라도 지하층 공사비가 평당 40만원 정도 차이가 나는 셈이다.

◇개선방안은 = 원가연동제가 제대로 작동하기 위해서는 땅값을 낮추는 게 급선무다. 이를 위해서는 택지 조성원가를 떨어뜨려야 한다. 시민단체들은 택지원가 상승요인인 광역기반시설 비용을 국가에서 부담하면 원가를 10% 이상 낮출 수 있다고 주장한다.

또 효율적인 토지이용을 위해 용적률을 완화해 줄 필요가 있다. 조성원가가 평당 500만원짜리 땅도 150%의 용적률을 적용하면 평당 333만원이 되지만 200%를 적용하면 250만원으로 떨어진다.

건설업체가 자율적으로 지을 수 있도록 되어 있는 지하층을 표준건축비 안에 포함시킬 필요가 있다. 현재의 원가연동제 제도하에서는 지하층을 파는 아파트가 파지 않는 아파트에 비해 평당 100만원 이상 비싸질 수 있기 때문이다.

이와 함께 수도권 이외에서는 원가연동제로 인한 분양가 인하효과가 적은 만큼 전매금지기간을 대폭 축소할 필요가 있다. 주택법 개정으로 내년 2월부터는 중소형아파트 전매금지기간이 수도권은 10년, 지방은 5년으로 늘어난다. 전문가들은 원가연동제 효과가 거의 없는 지방의 경우 전매금지기간을 지금처럼 등기 때까지만으로 축소할 필요가 있다고 지적한다.