(2010 부동산)매매 "3.5~4% 오른다"

[이데일리 문영재기자] "집값 오른다. 그러나 상승 속도는 더디다"
 
국내 연구기관과 부동산 정보업체들은 새해 집값에 대해 대체로 긍정적인 전망을 내놨다. 다만 정부의 금리인상 카드 등의 변수로 상승 폭은 크지 않을 것으로 내다봤다.
 
특히 2금융권으로 확대된 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 대출규제는 악재로 작용할 가능성이 크며 서울 강남 재건축의 경우에는 가격조정이 예상된다.
 
◇ 내년 집값 완만한 상승곡선
 
부동산 전문가들은 내년 아파트 매매가격이 실물경기 회복의 기대감으로 오를 것으로 전망했다.
 

▲ 내년 전국 집값 전망(2009년 대비)

삼성경제연구소는 내년 실질 경제성장률을 3.9%로 관측하고 집값도 실물경기 회복 과정에서 유사한 궤적을 그릴 것으로 내다봤다.
 
박재룡 수석연구원은 "경기회복에 대한 기대감으로 집값 상승이 예상된다"며 "다만 금리인상 등의 변수가 많아 상승폭은 작을 것" 이라고 말했다.
 
건설산업연구원은 최근 발표한 `2010년 주택·부동산 전망`에서 내년 집값이 재건축시장에 대한 기대감으로 올해보다 4% 오를 것으로 관측했다.

한국금융연구원도 `최근의 부동산시장 상황과 향후 금융정책 방향` 보고서에서 저금리와 풍부한 유동성, 주택가격 상승심리, 경기회복 기대감, 금융시장상황 개선 등이 당분간 계속돼 집값 상승 압력도 지속될 것이라고 예상했다.
 
최근 대한상공회의소가 부동산관련 연구소와 학계, 금융회사 전문가 100명을 대상으로 실시한 `2010년 부동산시장 전망` 조사에서도 전문가의 85.7%가 내년엔 가격이 올해보다 오르고 상승 폭은 평균 3.5%가 될 것으로 예측했다. 집값 상승 가능성이 큰 지역으로 서울 강남(52.9%)과 서울 강북(25.7%), 경기 남부(12.9%) 등을 꼽았다.
 

▲ 내년 집값 상승·하락 요인

부동산114와 부동산써브 등 부동산 정보업체들도 내년 집값이 완만한 상승곡선을 그릴 것으로 보고 있다.
 
함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "매매시장은 경기 상황만 나쁘지 않다면 수급불안, 전세시장 불안 여파로 상승세는 유지할 것"이라며 "지자체 통합이나 그린벨트 해제, 대심도, 한강르네상스 호재 등 국지적 자극 요인도 많다"고 설명했다.
 
◇ 경기회복 기대감은 상승요인
 
부동산 전문가들이 이처럼 내년 집값 상승에 대해 긍정적으로 전망하는 것은 무엇보다 실물 경기 회복에 대한 기대감이 크기 때문이다.
 
경기가 좋아지면 그만큼 소득이 늘고 이는 구매력 증가로 이어져 부동산 가격에는 상승 압력으로 작용할 수 있다. 또 지난 2007년 이후 공급이 급감하면서 입주물량이 줄어든 점도 집값 상승 요인이다.

 

▲ 서울지역 입주물량 현황(자료 : 부동산114)

서울 지역은 내년에 총 3만6023가구가 입주할 것으로 보인다. 특히 강남·서초·송파 등 이른바 `강남3구`의 입주물량은 4492가구에 그쳐 수급불안은 여전한 상태다.

아울러 지방선거와 뉴타운 및 재개발  이주 수요 등도 집값을 끌어올릴 수 있는 요인으로 꼽힌다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "수급불균형에 대한 불안심리가 커 집값은 상승세를 보이고 국지적으로는 변동폭이 크게 확대될 가능성도 있다"며 "내년 6월 지방선거에서 공약성 개발계획이 대거 쏟아지면 집값을 자극할 수 있을 것"이라고 말했다.
 
김규정 부동산114 부장도 "내년 매매가격은 지속적인 상승세를 보일 가능성이 크다"며 "다만 과거처럼 집값 폭등 현상을 찾긴 힘들 것"이라고 설명했다.
 
◇ 금리인상은 하락요인 

내년엔 출구전략에 따른 금리인상이 집값 하락의 최대 변수로 작용할 전망이다. 전문가들은 금리인상 폭이 클 경우 시장 위축 가능성이 클 것으로 예상하고 있다.
 
김 연구위원은 "내년 1분기에 금리인상이 이뤄진다면 일시 가격조정이 있을 수 있다"며 "특히 금리인상 폭이 크면 시장에 악재로 작용할 것"이라고 내다봤다.

DTI·LTV 등의 대출규제도 내년 집값에 적잖은 영향을 끼칠 전망이다. 지난 7월부터 적용된 DTI·LTV는 고공행진하던 집값을 일거에 잠재우는 위력을 발휘했다.

특히 DTI가 2금융권까지 확대되면서 강남 재건축 단지의 집값은 대폭 하락으로 이어졌다. 실제로 개포동 주공1단지 전용 51㎡는 지난 9월 11억5300만원에서 11월에9억7000만원으로 무려 1억8300만원이나 떨어졌다. 가락동 시영1단지 전용 41㎡도 9월 5억8500만원에서 11월 5억1450만원으로 7050만원이나 빠졌다.

 
전문가들은 DTI 등의 대출규제가 내년에도 지속될 경우 주택시장을 위축시킬 수 있다며 거래활성화를 위해서는 완화나 폐지해야 한다고 입을 모은다.
 
함 실장은 "DTI 등의 대출규제는 부동산시장에서 일종의 `진입장벽`"이라며 "매수세의 심리 위축을 불러와 거래시장을 위축시키고 있다"고 말했다.

12만 가구가 넘는 미분양 적체 등도 집값 상승의 걸림돌로 작용할 수 있다는 분석이다. 또 일부 지역의 단기 가격급등에 따른 부담감도 하락요인으로 꼽힌다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "부동산시장의 상승요인과 하락요인의 비중을 100이라고 보면 상승요인이 70, 하락요인이 30으로 판단할 수 있다"고 말했다.