착한 집주인, 양도세 혜택 받는다는데...상생임대인 제도란?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다음 달 말이면 임대차 계약 갱신 청구권(1회에 한 해 최장 2년간 재계약을 보장하는 권리)이 도입된지 2년이 지났다. 올해 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 후 만기가 도래하는 임대차계약이 상당할 것으로 예상되면서 임대차 시장이 다시 혼란에 빠지는 것 아니냐는 우려가 많았다. 정부는 21일 ‘착한 집주인’, 즉 재계약 임대료를 적게 올린 상생 임대인에게는 양도세 비과세 요건을 완화하는 대책을 발표했다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

1가구 1주택자가 조정대상지역 내 주택의 양도세를 비과세 받기 위해서는 그 주택을 2년간 보유하고 그 주택에서 2년간 거주해야 한다. 이때 소유하고 있는 주택 수와 관계 없이 양도하는 주택의 실제 보유 및 거주기간을 기준으로 비과세 요건을 판단하면 된다. 예를 들어, A주택과 B주택을 소유하고 있는 경우 A주택 2년 보유 및 거주기간을 충족했다면 A주택 양도시에만 1세대 1주택자이면 A주택에 대해서는 양도세를 비과세 받을 수 있다.

6월 21일 발표된 부동산 대책으로 착한 임대인은 양도세를 비과세 받는 것이 더욱 쉬워진다. 2021년 12월 20일 이후 체결한 임대차계약에 한해 이전 계약에 비해 5% 이내로 차임을 증액하면 임대인은 그 주택에서 2년간 실거주한 것으로 인정받게 됐다. 임대차계약을 새롭게 체결하는 경우는 물론이고 원래 5% 내에서만 차임 증액이 가능한 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자로 등록한 경우도 마찬가지다. 다만 이미 체결된 임대차계약을 승계하는 형식의 이른바 ‘갭투자’는 제외된다.

이때 주의할 점은 임차인이 실제 2년간 계약기간을 충족해야 한다는 것이다. 임대인과 임차인이 짜고 임차인이 단기로 거주한 후 양도세 비과세 혜택을 받는 편법을 피하기 위해서다. 따라서 임대인으로서는 5% 내로 차임을 증액해 2년 실거주 의무를 면제받기 위해선 임차인이 중도에 임대차계약을 해지해선 안 된다. 또, 갱신된 임대차계약의 경우에는 임차인이 원하면 언제든지 계약 해지가 가능하므로 기존 임대차계약의 만기가 도래하면 임대차기간을 2년으로 정해 다시 임대차계약서를 작성해야 임차인이 2년 거주기간을 채우지 않고 중도 퇴실하는 것을 막을 수 있다. 다만, 이 경우에는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 볼 가능성이 높아 임차인은 계약갱신청구권을 새롭게 사용하는 것이 가능하다.